当前抵押贷款利率市场概况 - 过去两周，30年期抵押贷款平均利率下降了7个基点[1] - 近期住房贷款利率处于6%至6.5%的中低区间[25] - 房地美数据显示，30年期贷款的历史最低利率为2021年1月的2.65%，而15个月后利率升至5%[27] - 目前许多现有房主（71.3%）的抵押贷款利率低于5%，超过半数（53.4%）低于4%[25] 提供最低利率的贷款机构特征 - 提供极低利率（中位数利率2.4%至4.75%）的贷款机构通常只向极少数客户发放贷款[2] - 其他提供最低利率的机构包括服务于特定客户群的银行、服务本地会员的信用合作社以及为自身建筑项目融资的住宅建筑商[3] - 全国性贷款机构中，Guild Mortgage和AmeriHome Mortgage提供利率买断计划[14] 获取最低抵押贷款利率的八大策略 - 提高信用评分：信用评分从620提升至640-659区间，年利率可能从7.30%改善至7.11%[4][5] - 降低债务收入比：DTI比率以25%或更低为目标可获得最低利率，贷款机构可接受上限为50%，但更偏好35%或以下[5][6] - 提高首付比例：支付更多首付款可获得更低利率，2024年首次购房者的首付中位数为9%[7][8] - 购买折扣点：每购买一个点（贷款金额的1%）通常可降低利率约0.25个百分点[9] - 获取利率买断：通过买断可在贷款前几年降低利率，例如从7%降至6.5%为期两年[14][15] - 考虑可调利率抵押贷款：ARM在初始期（通常3-10年）提供固定利率，之后定期调整[17] - 选择更短贷款期限：20年或15年固定期限抵押贷款通常比30年期利率更低[19] - 寻找可承继抵押贷款：可承继贷款允许接手现有贷款，但大多数传统抵押贷款不符合条件，需寻找FHA、VA或USDA贷款[20] 利率谈判与特殊融资案例 - Zillow调查显示，2024年约45%的购房者获得了低于5%的抵押贷款利率，而当时市场利率高于6.5%[12] - 其中三分之一通过与卖方或建筑商谈判获得特殊融资，超过四分之一（超过25%）从卖方或建筑商处获得利率买断，近四分之一（23%）购买了折扣点[12] - 若市场利率接近6%而目标低于5%，需购买4至5个折扣点，例如30万美元贷款购买5个点需预付约1.5万美元[13] 贷款产品比较与选择 - 比较贷款时，应对比零折扣点报价，以评估购买点数降低利率的成本效益[11] - 选择可调利率与固定利率抵押贷款时需进行权衡[18] - 选择可调利率抵押贷款时，需确保预算能承受初始固定利率期结束后月供可能的上调[24] 再融资与长期规划 - 由于多数现有房主利率已很低，目前再融资并非许多人的选择[25] - 抵押贷款利率具有周期性，未来仍可能出现再融资机会[25] - 考虑再融资时，通常寻找比当前利率低约1%至2%的时机，并需权衡再融资结算成本与目标是降低月供还是缩短还款期限[26] 各类贷款产品利率比较 - VA贷款，尤其是15年期VA贷款，通常利率最低，因为较短期限比较长期限利率更低[29]