50年期抵押贷款提案概述 - 前总统特朗普在Truth Social上提出50年期抵押贷款作为解决住房可负担性危机的可能方案 但白宫尚未正式宣布 联邦住房金融局局长Bill Pulte表示政府正在研究该计划[1] 行业现有贷款期限实践 - 美国住房贷款期限目前通常最长为30年 但部分贷款机构如Rocket Mortgage已提供40年期贷款[2] - 英国住房贷款常见期限已从25年延长至平均31年 目前标准期限为31年 贷款机构提供的最长期限可达40年[2] - 日本在1980年代曾试验过期限为100年的跨代贷款[11] 50年期抵押贷款的潜在优势 - 主要吸引力在于降低购房者的月供 并可能打破当前住房市场的僵局[3] - 可能成为特定情况下的有用工具 例如借款人计划在同一房屋居住数十年且需要更低月供[8] - 可能适合职业生涯早期、预期收入将增长 并希望在房价进一步上涨前进入稳定或增长住房市场的购房者[9] 50年期抵押贷款的财务影响与风险 - 主要缺点包括导致利息支付总额几乎达到30年期贷款的两倍 且积累房屋净值的路径更长[4] - 在假设利率相同的最佳情况下 50年期贷款的总利息支出比30年期贷款高出86%[4] - 由于贷款期限更长 贷款机构承担更多风险 因此50年期贷款的利率可能高于30年期贷款 这可能会抵消部分月供降低的好处[5][7][12] - 借款人积累权益的速度要慢得多 这意味着他们在许多年内只拥有房屋的很小一部分 这降低了他们出售、再融资或应对市场低迷的能力[10] - 背负债务五十年增加了暴露于失业、健康状况变化或房屋价值下跌等风险的可能性[11] 贷款机构观点与市场障碍 - loanDepot首席经济学家Jeff DerGurahian对50年期抵押贷款持谨慎乐观态度 认为其可能通过降低月供帮助部分购房者进入市场 但存在权衡[6][7] - 贷款机构目前不提供50年期抵押贷款 主要是因为政府支持企业房利美和房地美不支持期限如此长的贷款 而这两家公司通过购买符合其标准的贷款为抵押贷款行业提供资金[13] - 由于抵押贷款利息在贷款初期较高 50年期贷款在开始显著减少债务之前有很长的跑道 行业观察人士认为其利率将高于当前的30年期贷款 这也会减少对本金的偿还[14]