核心观点 - 2025年11月法拍房市场整体走弱 供应规模延续低位 成交规模 成交率 溢价成交占比等多项指标环比下滑并创年内新低 但市场呈现分化 核心优质资产仍受追捧 普通资产交易则趋于理性[1][6] 挂拍量分析 - 11月全国新增法拍房挂拍2.95万套 环比微增2% 但同比下降24% 为下半年以来第二低点[1][2][8] - 挂拍房源起拍总价257亿元 环比下降5% 同比下降24% 为下半年以来新低[8] - 城市层面 重庆挂拍1432套居全国首位 一线城市中广州225套领先 北京挂拍房源起拍总价14.3亿元为全国最高[9] - 本月出现12宗起拍价超亿元的标的 最高为重庆金科博翠未来项目一宗子地块 起拍总价2.98亿元 按规划建面计算平均起拍楼板价4020元/平方米 仅为2020年拿地时平均楼板价6731元/平方米的60%[9][10] 成交量分析 - 11月全国典型城市法拍房成交3770套 环比大幅下降27% 同比下降22% 成交金额46亿元 环比下降22%[1][13] - 竞拍热度下滑 溢价成交房源占比降至63% 中位出价次数为12次 5.1%的房源竞拍次数达100次或更高 均为年内新低[13] - 成交套数广州151套居首 成交金额深圳5.2亿元最高[14] - 市场呈现显著分化 深圳香蜜湖水榭花都一套顶层大平层经95轮竞价以7268.5万元成交 较起拍价溢价115.6% 成交单价18.77万元/平方米 高于该项目2025年15.6万元/平方米的二手房均价[6][14][16] - 同时 有209套正常买卖的普通资产通过法拍渠道成交 占本月成交总量的6% 此类房源成交价常达起拍价10倍以上 但溢价率中位数已从上月的28倍大幅回落至10倍左右[6][16] 成交率与市场热度 - 11月全国法拍房平均成交率大幅下滑至13.4% 较上月下降5个百分点 刷新年内低点[4][6][18] - 重点城市成交率分化明显 上海以46%的成交率跃居首位 杭州 深圳 南京等多城市成交率在30%以上 明显高于全国平均水平[20] 价格与折价表现 - 11月溢价成交房源占比进一步回落至62.5% 为年内新低[6][23] - 成交房源溢价率中位数为8.7% 较上月下滑1个百分点[1] - 从成交价与评估价关系看 本月成交法拍房平均成交价仅为评估价的72% 折价比例较上月扩大1.2个百分点 仅8%的房源成交价超过评估价[23] - 挂牌法拍房的平均起拍折价率为27.9% 环比下降1.1个百分点 创年内新低 而成交法拍房的平均折价率为33.2% 环比上升0.5个百分点 两者差距达5.25个百分点 为下半年以来新高 显示供求双方价格判断出现背离[25] - 背离主因是卖方变卖类房源折价率收窄 11月平均折价率为29.3% 较上月下降3.4个百分点[25] 市场结构与后市展望 - 法拍渠道中正常买卖的普通二手房源占比进一步提升至约9.5% 较上月提高0.1个百分点 反映普通法拍房源成交日益常态化[6] - 市场认为 价格预期分化意味着市场价格认知正逐步修正 同时变卖类房源折价率收窄说明资产价格正贴近卖方心理底线 可视为价格趋于稳定的积极信号[6][25] - 分析指出 法拍房市场对房地产价格走势敏感度高 建议监管部门加大监测力度 以精准引导市场预期[7]