当前抵押贷款利率水平与趋势 - 抵押贷款利率自5月下旬以来普遍呈下降趋势，于10月底触底，此后在10个基点的范围内波动[1] - 根据Zillow数据，当前30年期固定抵押贷款平均利率为6.15%，仅比2025年低点高出2个基点，15年期固定利率为5.57%[1] - 当前再融资利率略高于购房抵押贷款利率，但并非总是如此[3] 各类抵押贷款产品具体利率 - 购房抵押贷款平均利率：30年期固定6.15%，20年期固定6.01%，15年期固定5.57%，5/1 ARM 6.21%，7/1 ARM 6.30%，30年期VA贷款5.58%，15年期VA贷款5.24%，5/1 VA贷款5.44%[4] - 再融资平均利率：30年期固定6.19%，20年期固定6.05%，15年期固定5.62%，5/1 ARM 6.36%，7/1 ARM 6.61%，30年期VA贷款5.64%，15年期VA贷款5.41%，5/1 VA贷款5.41%[5] 抵押贷款利率运作机制 - 抵押贷款利率是贷款机构收取的借款费用，以百分比表示，主要分为固定利率和可调整利率两种基本类型[7] - 固定利率抵押贷款在整个贷款期限内锁定利率，而可调整利率抵押贷款在最初几年保持利率不变，之后定期调整[7] - 贷款初期，月供大部分用于支付利息，随时间推移，支付利息部分减少，偿还本金部分增加[8] 影响抵押贷款利率的因素 - 可控因素：包括通过比较不同贷款机构以获得最低利率和费用，以及提升信用评分、降低债务收入比和增加首付比例[9][10] - 不可控因素：主要是宏观经济状况，经济疲软时利率下降以刺激借贷，经济强劲时利率上升以抑制支出[10][11] 不同期限抵押贷款产品对比 - 30年期固定利率抵押贷款因月供相对较低而受欢迎，但利率高于较短期限产品，且长期支付利息总额更高[12] - 15年期固定利率抵押贷款利率更低，长期利息支出更少，并能更快还清贷款，但月供更高[13] - 30年期贷款月供更可负担，15年期贷款长期总成本更低[13] 历史与参考利率水平 - 根据2024年HMDA数据，提供较低中位数抵押贷款利率的银行包括美国银行和花旗银行[14] - 2.75%被认为是极佳的抵押贷款利率，在当前市场除非承接卖方在2020或2021年锁定的低利率可承继抵押贷款，否则难以获得[15] - 房地美数据显示，有记录以来最低的30年期固定抵押贷款利率为2.65%，出现在2021年1月，短期内利率再次跌破3%的可能性极低[16] - 关于再融资时机，有专家认为当能锁定比当前利率低2%的利率时值得进行，也有观点认为1%就是关键门槛，这取决于个人的财务目标和在支付再融资结算成本后的盈亏平衡点[17]