抵押贷款利率近期走势 - 截至2025年12月11日当周，30年期固定抵押贷款利率上升3个基点至6.22%，但较去年同期低38个基点[2] - 截至2025年12月11日当周，15年期固定抵押贷款利率上升10个基点至5.54%，较去年同期低30个基点[2] - 尽管周度数据上升，但年度抵押贷款利率呈下降趋势，30年期和15年期利率均徘徊在年度低点上方[1][3] 美联储政策与利率影响 - 美联储在2025年9月、10月和12月会议上各降息25个基点，年内共降息三次[4] - 抵押贷款利率通常反映联邦基金利率趋势，但并非直接挂钩，在预期降息期间利率会下降，而降息后不一定持续下降[5] - 2025年，抵押贷款利率在9月会议前因降息预期而逐步下降，但在实际降息后出现反弹[7] - 美联储暗示2026年仅计划降息一次，因此2025年末几周抵押贷款利率可能保持停滞甚至上升，明年大幅下降的可能性不大[8] 10年期国债收益率与利差分析 - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率，截至2025年12月11日，10年期国债收益率开盘报4.13%，低于一年前的4.25%[11] - 当前平均30年期固定抵押贷款利率为6.22%，与10年期国债收益率4.13%之间存在2.09个百分点的利差[12] - 一年前，30年期利率为6.60%，10年期收益率为4.25%，利差为2.35个百分点，当前利差收窄是抵押贷款利率降低的原因之一[12] 房地产市场与购房负担能力 - 当前房地产市场处于紧张状态，买家数量超过待售房屋，尤其是首次购房者能负担的价格区间，供需失衡支撑房价保持高位[14] - 根据圣路易斯联储数据，单户住宅销售中位价自2009年第一季度以来总体呈上升趋势，从当时的208,400美元上涨至2025年第二季度的410,800美元[15] - 即使经济衰退导致利率下降，也可能刺激更多买家入市以锁定低利率，从而推高对有限房源的需求，使房价难以显著下跌[16] - 购房者需要利率和房价同时下降才能真正节省成本，但目前许多城市房价仍在上涨，形势改善但仍面临挑战[17] 购房策略建议 - 在当今市场，最佳策略可能是购买负担得起的房产，例如更小的房子或公寓，以开始积累资产[18] - 考虑购买需要修缮的房屋，例如利用FHA 203(k)抵押贷款将购房和装修成本合并为一笔贷款[22] - 考虑购买公寓，它们可能是在理想区域找到负担得起住房的选项，但需注意计算月供时包含HOA费用[24] - 考虑15年期抵押贷款，虽然月供更高，但通常利率更低，且能在贷款期内节省大量利息[25] - 探索利率买断选项，通过预付现金来获得更低的抵押贷款利率，买断可以是永久性或临时性的[26] 抵押贷款利率未来展望 - 抵押贷款银行家协会在2025年11月预测，30年期固定利率将在2026年全年保持在6.4%，并在2027年在6.3%至6.4%之间波动[27] - 房利美2025年11月住房预测预计，30年期利率到2026年底将达到5.9%，并在2027年保持停滞[27] - 与历史水平相比，7%的抵押贷款利率并不算高，它符合1990年代的利率水平，且远低于1970年代末和1980年代初的两位数利率[28] - 获得3%的抵押贷款利率并非不可能，但需要特定条件，例如找到拥有可承接抵押贷款的房主，这类贷款通常为VA、FHA或USDA等政府机构支持的贷款[29]