政策核心模式 - 山东省推出住房“以旧换新”指导意见，旨在通过制度设计打通新房与二手房市场，解决改善型住房家庭“旧房不好卖，新房缺首付”的现实难题 [1] - 政策提供“卖旧、收旧、拆旧”三种主要模式，层层递进，靶向施策 [4] - “卖旧买新”模式采用“帮卖+兜底”机制，房产经纪机构、房企与购房者签订三方协议，若旧房未按期售出，则由机构联合房企兜底收购或退还新房意向金 [4] - “收旧换新”模式提出政府主导、房企主导和其他主体主导三种实施路径，鼓励按市场化原则收购二手房，政府收储的住房可用作保障性、长租房、人才公寓等 [4] - “拆旧换新”模式鼓励各市一项目一策推进老旧小区原拆原建，允许在资金平衡前提下补齐公共配套设施，新增建筑量可不计入容积率 [5] 政策支持与激励措施 - 山东多地出台直接补贴政策，例如枣庄、东营等8市发放“以旧换新”补贴，济南对出售自有住房并购买新建商品住房的给予最高10万元补贴 [8] - 政策创新包括推行公积金“带押过户”和“核减贷款次数”，以拓宽公积金适用范围 [8] - 提供“一站式服务”集成办理，将串联环节变为并联办理，并允许“先签新房、后办旧房网签”的灵活安排，为居民提供资金周转空间 [8] - 鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”后再售，并支持将旧房用于发展租赁住房，以盘活存量资产并完善住房保障体系 [8] 政策目标与影响 - 政策旨在提升居民生活品质，让老旧小区居民改善居住条件，并满足改善型刚需家庭对更舒适住房的需求 [9] - 从行业发展角度看，政策着眼于畅通存量与增量住房的循环，以激活住房消费潜力并推动城市更新提质 [9] - 通过消化存量房源和补充保障性住房，政策有助于稳定房地产市场，并为市场平稳健康发展注入持久动力 [4][9]