核心观点 - 万科正面临严峻的流动性危机和密集的偿债压力 其首笔寻求展期的境内债“22万科MTN004”核心展期方案未获债权人通过 但宽限期得以延长 为后续谈判争取了时间 公司已进入偿债高压期 自救措施包括大股东有条件支持及资产处置 但销售疲软和亏损加剧使脱困之路充满挑战 [1][7][9][10][17] 债券展期与债权人博弈 - “22万科MTN004”是万科首笔寻求展期的境内债 余额20亿元 票面利率3% 原到期日为2025年12月15日 其展期结果被视为后续展期的风向标 [3][4] - 第一次持有人会议上三项展期议案均未获通过 核心要求是将20亿元本金兑付延长一年至2026年12月15日 但缺乏有吸引力的风险对价方案 [4] - 第二次持有人会议上 万科作出让步 承诺在宽限期（2025年12月22日）前支付原到期的6000万元利息 并承诺提供增信措施 但核心展期方案仅获20.20%投票同意 未生效 [7] - 债权人批准了将债券宽限期从5个工作日延长至30个交易日的议案 同意票达90.70% 新的宽限期截止日为2026年1月28日 避免了公司立即违约 [7][9] - 另一笔37亿元的“22万科MTN005”票据也在同期商讨展期 使公司在12月15日至28日的13天内面临总额58.71亿元的本息兑付压力 [9] 公司偿债压力与财务状况 - 公司已进入偿债高压期 2026年有超过120亿元境内债需偿还 2027年面临70亿元海外债及超过30亿元境内债的兑付压力 [10] - 公司在境内债券市场存续13只公募债 债券余额合计203.16亿元 境外存续两只美元债总额13亿美元（约合人民币91.6亿元） 分别于2027年11月和2029年11月到期 [10] - 截至2025年9月底 公司有息负债合计3629.3亿元 总负债规模高达8355亿元 一年内到期的非流动负债约为1278亿元 而同期货币资金仅为656.8亿元 远不足以覆盖短期债务 [11] - 国际评级机构标普在11月28日将万科信用评级从“CCC”下调至“CCC-” 并列入负面观察名单 惠誉也将万科长期发行人主体评级下调至“C” [11] 大股东支持与公司自救措施 - 大股东深圳地铁集团在两年内累计提供了307.96亿元股东借款 利率低至2.34% 成为公司避免公开市场违约的关键保障 [12] - 深圳地铁对万科的支持并非无条件 自2025年起提供的股东借款额度上限为220亿元 且要求万科提供足额的资产抵质押担保 [13][16] - 公司正通过资产处置回笼资金 2025年前三季度通过资产出售回笼现金约44亿元 但优质可变现资产正在快速减少 截至2025年上半年末 投资性房地产用于抵质押及担保的余额已高达800亿元 [17] - 销售端持续衰弱 2025年前三季度合同销售金额1004.6亿元 同比暴跌44.6% 公司同期净亏损280.2亿元 过去21个月内累计亏损已超过770亿元 [17]