行业整体趋势 - 经历两年快速增长后 美国公寓需求在2025年第三季度放缓 显著低于同期新增供应量 [1] - 2025年11月 美国公寓市场租金持续下调 入住率下降 有效要价租金连续第四个月下降 环比下降0.4% 同比下降0.7% 平均有效租金为1852美元 [1][4] - 2025年11月公寓入住率同比下降10个基点至94.8% 为自2024年8月以来首次年度下降 但租金削减速度在连续三个月加剧后于11月趋于稳定 显示下降趋势放缓 [4] - 尽管存在短期波动 但难以负担的住房自有率、有利的人口结构趋势推动需求 同时供应正在缓解 为接下来一年入住率和租金增长的健康复苏奠定基础 [5][9] - 当前经济条件下 租房比购房更具吸引力 即使抵押贷款利率下降 受抑制的新房建设仍将在未来几年限制购房机会 [11] 区域市场表现分化 - 租金下调并非在所有区域均等 2025年11月 最严重的下跌出现在许多南部和西部市场 以旅游业驱动的城市如坦帕、纳什维尔和拉斯维加斯也在走软 [6] - 相比之下 以科技为中心的沿海枢纽如旧金山、圣何塞和纽约因人工智能带来的乐观情绪推动 租金出现小幅上涨 [7] - 芝加哥、弗吉尼亚海滩、辛辛那提、明尼阿波利斯和匹兹堡等市场保持相对稳定 租金小幅增长 圣路易斯在11月表现突出 跻身表现最佳城市之列 [7] 宏观经济背景 - 宏观经济状况对多户住宅行业呈现好坏参半的景象 就业增长保持积极但较前期放缓 预计2026年就业增长将保持疲软 但失业率将维持在足够低的水平以支持工资和家庭收入的稳定增长 [8] - 尽管对关税及其对消费者和行业的连锁影响存在持续担忧 但通胀已基本得到控制 [8] 重点公司分析：Essex Property Trust (ESS) - 公司大量业务位于西海岸市场 这为其提升营收提供了充足空间 预计西海岸市场表现将继续优于美国平均水平 [12] - 展望2026年 得益于较低的住房供应水平、有吸引力的可负担性以及科技行业驱动的需求顺风 公司投资组合相比其他美国市场更具优势 管理层预计 由于公寓供应下降及在洛杉矶等关键市场的基础设施投资 2026年入住率将改善 [13] - 市场共识预计公司2026年营收为19.6亿美元 同比增长3.7% 2026年每股核心FFO为16.28美元 同比增长1.9% [14] - 过去五年股息增长五次 五年年化股息增长率为5.11% 凭借良好的资产负债表实力 股息支付预计长期可持续 [14] 重点公司分析：UDR, Inc. (UDR) - 公司多元化的投资组合以及位于沿海和阳光地带市场的A/B级优质物业组合使其处于有利地位 利用技术举措提升运营效率并推动利润率扩张的努力前景良好 [15] - 美国广泛的住房短缺、大多数市场新增供应的持续减少以及高昂的住房自有成本 可能在2026年对公司入住率和定价有利 [15] - 预计2026年公司西海岸市场年度新增供应完工量将保持有限 平均仅占现有存量的1% 管理层预计这将为未来几个季度带来有利的市场基本面 [16] - 市场共识预计公司2026年营收为17.5亿美元 同比增长2.9% 2026年经调整每股FFO为2.56美元 同比增长1.1% [17] - 过去五年股息增长五次 五年年化股息增长率为4.81% 鉴于公司稳固的财务状况 其股息似乎可持续 [17] 重点公司分析：Camden Property Trust (CPT) - 在有利的人口结构趋势和高住房自有成本背景下 公司位于美国高增长市场的住宅物业面临健康的租户需求 其利用技术推动利润率扩张的专注点令人鼓舞 在城市和郊区市场的多元化努力可能在2026年推动稳定收入 [18] - 公司正采取纪律严明的方法 为明年保持强劲的入住率做好准备 管理层表示 2025年吸收的大量多户住宅供应在2026年将无需再被吸收 [19] - 市场共识预计公司2026年营收为16.1亿美元 同比增长2.2% 每股核心FFO为6.94美元 同比增长1.4% [20] - 过去五年股息增长六次 该期间年化股息增长率为5.92% 凭借强劲的运营基本面和坚实的资产负债表实力 其股息分配预计在接下来一段时间内可持续 [20] 2026年展望与投资主题 - 2025年美国公寓租金和入住率走软 但租金下降速度开始稳定 强劲的租户需求、新增供应缓解以及住房可负担性限制支持2026年复苏 [10] - 随着供应压力消退和入住率趋势改善 ESS、UDR和CPT在2026年有望获得更稳定的收入 [10] - 尽管REIT股票表现可能出现正常的短期波动 但多户住宅的长期前景依然健康 支撑因素包括家庭形成增加、住房自有可负担性有限以及有利的人口结构趋势 [9]