美国抵押贷款利率动态 - 本周30年期固定抵押贷款平均利率从上周的6.21%小幅下降至6.18%，过去两个月基本维持在狭窄区间内波动[1] - 去年同期30年期抵押贷款平均利率为6.85%，当前利率较一年前显著下降[1] - 自10月30日跌至6.17%（一年多以来最低点）后，30年期抵押贷款利率在最近几周基本保持稳定[3] 不同期限抵押贷款利率走势 - 受房主再融资欢迎的15年期固定抵押贷款平均利率本周从5.47%上升至5.50%[2] - 去年同期15年期抵押贷款平均利率为6%，当前利率低于一年前水平[2] 影响抵押贷款利率的关键因素 - 抵押贷款利率受美联储利率政策、债券市场投资者对经济和通胀预期等多重因素影响[2] - 抵押贷款利率通常跟随10年期美国国债收益率的轨迹，该收益率是贷款机构为住房贷款定价的指南[2] - 本周三午盘10年期国债收益率为4.15%，较上周的4.12%小幅上升[3] 美联储政策与市场传导机制 - 美联储自9月开始降息，并于本月继续，抵押贷款利率在7月因预期此系列降息而开始下降[3] - 美联储不直接设定抵押贷款利率，但其降息可能预示未来通胀降低或经济增长放缓，从而促使投资者购买美国政府债券[4] - 这有助于降低长期美国国债收益率，进而可能导致抵押贷款利率下降，但美联储降息并不总是直接转化为更低的抵押贷款利率[4] 房地产市场现状与购房者处境 - 能够支付现金或以当前抵押贷款利率融资的购房者，其处境比一年前更为有利[5] - 房屋挂牌量较去年大幅增加，且由于房屋销售周期变长，许多卖家已开始降低初始要价[5] - 然而，对许多潜在购房者（尤其是没有现有房屋权益可用于支付新房首付的首次购房者）而言， affordability 仍然是一个挑战[6] - 经济和就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度[6] 房屋销售表现与未来展望 - 美国11月成屋销售环比上升，但同比自5月以来首次放缓，尽管长期抵押贷款利率平均值保持在年内低点附近[7] - 今年前11个月，房屋销售量较去年同期下降0.5%[7] - 经济学家普遍预测，明年30年期抵押贷款平均利率将维持在略高于6%的水平[7]