政策核心内容 - 北京于12月24日发布新一轮房地产新政，核心包括降低非京籍家庭购房社保年限、统一商业贷款利率、降低公积金二套房首付比，并支持多子女家庭在五环内多购一套房 [1] - 非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由3年调减为2年，购买五环外商品住房的由2年调减为1年 [2] - 商业贷款利率不再区分首套住房和二套住房，统一执行3.05% [1][4] - 二套住房公积金贷款最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25% [1][4] - 二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房 [2] 政策影响与市场分析 - 政策旨在降低购房门槛和成本，精准支持多孩家庭，试图在岁末为市场注入暖流，并为2026年的“小阳春”积蓄势能 [1] - 五环内“3变2”的限购松绑，将为区域未来的潜在供地及地块去化前景提供强有力的政策支持 [2] - 针对多子女家庭的定向支持政策，预计可带动北京五环内改善型二手房，主力面积120-140平方米成交占比提升 [3] - 政策优化后，购买二套住房时比原先利率水平低20-40个基点 [5] - 以购买五环内二套房为例，等额本息分30年还清，每贷款100万元月供从4463元降至4243元，减少220元，利息总额从60.7万元降至52.8万元，减少7.9万元 [5] - 政策有望加速因观望政策动态而暂缓置业的客户出手购房 [6] - 政策影响更有可能在明年一季度甚至二季度市场中长期显现，而非在短期内形成市场高峰 [8] 目标受益群体 - 五环内限购松绑利好改善型家庭，尤其是资金实力雄厚的置业群体 [2] - 非京籍家庭在京购房门槛已大幅降低 [2] - 多子女家庭经济实力相对雄厚，定向宽松政策精准契合其居住升级需求，能有效释放该群体的消费潜能 [3] - 政策面向全体购房者，有利于刚需客户积极入市，也能够为置换、改善型客户提供良好的外部市场条件 [6] - 新政对于改善型人群和“新北京人”均会有一定促进作用 [7][8]