交易核心信息 - 中国金茂旗下上海金茂以22.65亿元人民币对价，通过公开挂牌方式将全资持有的三亚旅业有限公司100%股权出售给三亚峦茂 [1] - 三亚旅业的核心资产是金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，该酒店为五星级，于2008年开业，拥有446间客房 [1] - 此次出售价格较2024年3月末的净资产评估价21.35亿元略有溢价 [1] 交易背景与目的 - 出售是基于资产证券化的目的，旨在将成熟酒店资产的估值盘活效用最大化 [1] - 交易符合公司“通过做优增量和盘活存量”的资产盘活要求 [4] - 通过将资产剥离上市公司体系并进入资产证券化运营，是对国家将四星级及以上酒店项目纳入REITs范围新规的一种尝试 [3] 酒店资产运营表现 - 该酒店被描述为经营成熟稳定、盈利及现金流情况较好的精品持有酒店 [1] - 2024年上半年，中国金茂酒店经营收入7.76亿元，同比下滑12%，在集团总收入占比下降1个百分点至3% [2] - 三亚旅业2023年扣除税项及非经常性项目前的净利润约为1.1亿元，2024年降至7046万元，但2025年第一季度数据好转，达到4074万元 [2] - 2025年上半年，该酒店平均房价降至2054元/天，但仍是公司酒店业务中房价最高的；平均入住率升至80.5%，同比提升11.2个百分点；每间房收益达1654元/间，同比上升3.24% [2] 交易结构与后续关联 - 接盘方三亚峦茂是“中信证券-中国金茂三亚酒店资产支持专项计划”，该计划拟发行总额22.69亿元人民币的资产支持证券(ABS) [2] - 发行主体嘉兴峦茂企业管理合伙企业穿透后，仍有金茂投资相关公司持股，因此金茂体系未来仍可从酒店运营中获益 [2] - 市场观点认为，此举是通过类REITs计划优化资产负债表，将酒店业务从财报中剥离，但公司长期仍拥有酒店的经营权 [3] 公司近期整体经营状况 - 2025年上半年，公司营收258.46亿元，同比上升14%；毛利40.59亿元，同比增长14%；归母净利润10.9亿元，同比增长8% [4] - 2025年前11个月，公司累计签约销售金额1006.79亿元，销售面积437.17万平方米；另有已认购未签约物业销售金额7.18亿元 [4]