文章核心观点 - 北京市于12月24日发布房地产新政，旨在优化调整政策以更好满足居民刚性和改善性住房需求，新政的全面影响预计将在2026年上半年显现 [1] 限购政策调整 - 放宽非京籍家庭购房社保/个税年限：购买五环内商品住房的缴纳年限由3年调减为2年，购买五环外商品住房的由2年调减为1年 [4] - 支持多子女家庭住房需求：二孩及以上家庭可在五环内增购1套商品住房，京籍多子女家庭五环内可购3套，符合条件（在京连续2年缴纳社保或个税）的非京籍多子女家庭五环内可购2套 [4] - 本地户籍家庭（含成年单身）在五环内仍限购2套，但多孩家庭可增购1套，五环外不限套数 [6] - 非本地户籍家庭（含成年单身）在五环内需满足社保/个税年限要求限购1套（多孩家庭可增购1套），五环外在满足年限要求后不限套数 [6] 信贷政策调整 - 商业个人住房贷款自12月24日起不再区分首套、二套利率，具体利率由银行根据自律机制及经营状况等因素确定 [8] - 政策优化前，北京商业性个人住房贷款利率为首套3.05%（LPR-45BP），五环内二套3.45%（LPR-5BP），五环外二套3.25%（LPR-25BP） [9] - 政策优化后，购买二套住房有机会享受首套利率优惠，利率水平比原先低20-40个基点左右 [9] - 公积金个人住房贷款方面，购买二套住房的最低首付比例由不低于30%调整为不低于25% [9] 供给侧与流程优化 - 调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由北京市区分级核准调整为区级备案，以简化流程、提升投资效能 [9] - 业内人士认为，立项审批周期缩短后，房企可更快启动规划建设，有助于缓解新房市场优质房源供给不足的情况，并更有动力开发“好房子”产品 [10] - 数据显示，今年11月北京二手房挂牌量7.33万套，但“近地铁、带优质配套”的优质房源仅占挂牌量约29% [10] 市场影响与预期 - 本次新政最大利好在于五环外市场，对五环外新房去库存有积极意义 [8] - 五环内市场，多子女家庭增购政策与8月出台的公积金贷款额度上浮优惠形成组合拳，有望提升居民改善性住房消费意愿，预计可带动主力面积120-140平米二手房成交占比提升 [8] - 商业贷款利率认定方式调整是对深圳、上海类似政策的呼应，提高了商业贷款发放的灵活性 [9] - 公积金贷款二套首付比例降低，有利于降低缴存职工的购房门槛和资金负担，提高公积金使用率 [9] - 本轮政策调整对市场作用较为温和，影响较为全面，政策成效将长期释放 [10] - 考虑到刚需客户入市的季节性特点及交易准备期，新政影响更可能在2026年一季度甚至二季度市场中长期显现，而非形成短期市场高峰 [10]