核心观点 - 在2024至2025年美联储大幅降息背景下，美国房地产市场因房贷利率降幅有限，并未迎来复苏周期，呈现“供需两弱”状态 [1][2] - 展望2026年，尽管“特朗普房改”政策可能出台，但受制于政策约束、传导滞后及结构性因素，美国房地产供需结构难以在短期逆转，基准判断是维持弱复苏状态 [1][2][5] - 若想美国地产周期出现明显复苏，房贷利率需降至5%左右，对应的10年期美债利率或在3.2%-3.3%左右 [2][6] 当前市场状况（2024-2025） - 需求端疲弱：受高房价、高房贷利率及可负担性危机影响，居民购房和按揭需求持续走低，2025年新房和成屋销售量低于2024年水平 [3] - 供给端紧张：成屋市场因“锁仓效应”库存偏紧，新房供给受建材关税税率上涨与利率波动影响而回落 [3] - 房价高位运行：在供给紧张的支撑下，美国房价延续上涨趋势 [3] - 利率传导不畅：尽管美联储连续降息，但房贷利率维持6%以上的高位，明显高于存量抵押贷款利率均值4.3%左右的水平 [4] 市场疲弱的核心原因 - 房贷利率高企：关税政策下的“再通胀”和美国债务危机下的“去美元化”长期推高期限溢价，导致房贷利率降幅有限，维持在6%以上 [4] - 供给短缺循环：高利率导致“锁仓效应”，抑制成屋供给；关税扰动和利率波动抑制新屋供给，共同导致房屋供应短缺 [4] - 恶性循环形成：供给端长期偏紧支撑房价上涨，进而恶化需求，形成“供给紧张→房价上涨→需求进一步恶化”的循环 [4] 2026年政策展望（特朗普房改） - 潜在政策路径：推测政策可能沿降低房贷成本、激活供给市场、降息三条路径展开 [1][2][5] - 具体政策思路：可能涉及延长住房贷款最长年限、让房贷利率可转移，以及宣布国家紧急状态以释放联邦土地用于住房建设等 [1][5] - 政策实施约束：政策端受立法、司法等约束，且大幅降息难以有效传导至房贷利率 [1][2][5] - 其他制约因素：叠加关税风险溢价和建设周期滞后，房地产供需结构或难以在短期逆转 [1][2][5] 行业周期前瞻指标 - 关键观测变量：通过观察美国现有房贷利率与存量房贷利率之间的利差，可以较好把握美国地产周期的拐点 [6] - 历史启动指标：当利差回落至90-100bp区间，也即5%左右的房贷利率或是美国地产周期的启动指标 [6] - 利率对应关系：若房贷利率降至上述合意区间，对应的10年期美债利率或在3.2%-3.3%左右 [2][6]