核心观点 - 预期房地产板块在2026年迎来投资底部 看好开发板块的绝对收益机会 轻资产与商业核心资产价值将持续修复 [1] - 2026年大盘贝塔将优先于个股阿尔法 年内大概率迎来政策调整窗口 主流开发企业具备绝对收益机会 [1] - 龙头物业与商业企业的长期价值被低估 在弱政策环境下更具备配置价值 [1] 市场表现与需求总结 - 2025年A股地产板块跑输大盘超过25个百分点 港股开发板块同样跑输大盘 香港本地企业与物业管理公司表现与大盘持平 [1] - 2025年全年预计新房与二手房住宅成交总面积约13.3亿平米 总需求中枢与2024年1-3季度水平基本相当 居民房屋交易量在12-13亿平米位置存在较强支撑 [1] - 2025年新房降幅较2024年收窄 去化率在“好房子”政策带动下提升 二手房交易规模增速较2024年放缓 新房与二手房交易规模基本相当 [1] - 2025年房价呈现上半年企稳、下半年重新下跌趋势 分线城市跌幅均在10%以上 租售比较高与供需关系相对健康的城市与板块价格更具韧性 [1] - 现阶段居民购房负担率已降至48% 但过去四年以20%首付比例购房的年化净资产回报率为-62% 买方市场下稳定价格预期是企稳重要前提 [1] 政策环境展望 - 2026年宏观政策定调延续2025年成功经验 “防风险”为底线 稳定房地产市场是主要工作目标 [2] - 2026年行业面临居民负资产规模扩大、地产拖累经济、财政腾挪空间减小后土地财政退坡压力、企业信用问题再次发酵等严峻挑战 政策环境不会平静 政策牵引力度或逐步增强 [2] 2026年主要市场指标预测 - 对2026年市场主要指标的预测以中期库存去化率为主要抓手 设定了悲观、中性、乐观三种预期情景 [3] - 在中性预期环境下 预测新建商品房销售面积下降9%、新开工下降9%、竣工面积下降21%、地产投资下降12%、施工面积下降8% [3] - 在乐观预期下 新开工与土地成交面积有望同比转正 [3] - 新房成交、拿地、开工对市场环境变化较敏感 有望跌幅收窄甚至同比转正 而投资、竣工、施工仍面临下行压力 [3] 行业格局与房企表现 - 房地产行业已从“双卖方”市场转化为“双买方”市场 土地价格下降与政府规划权利放宽使龙头房企经营稳定性和盈利能力显著提升 [4] - 十强房企2025年拿地市占率达到32% 较其当期销售市占率高出13个百分点 [4] - 预计在中性情境下 十强房企2026年销售金额将同比增长5% [4]