文章核心观点 - 2025年中国基础设施公募REITs市场在政策支持下稳步发展，呈现出“扩容”、“分化”、“破局”三大阶段性特征，市场正经历从快速生长向高质量发展的关键转型期 [1] 规模扩容 - 2025年一级市场首发项目共20单，募集资金规模434.50亿元（首发407.81亿元、扩募26.69亿元）[2] - 截至2025年12月29日，已上市公募REITs产品数量增至78只，累计发行规模约2017.50亿元 [2] - 2025年发行节奏较2024年有所放缓（2024年累计发行29只，规模655.17亿元），但扩募机制常态化运行补充了市场增量 [2] - 资产类型获得突破性拓展，覆盖产业园、仓储物流、保租房、消费、高速、市政环保、能源和数据中心八大领域，并出现多个“首单”项目 [3] - 投资者结构呈现机构主导格局，截至2025年6月末，机构投资者占比达97.21%，较2024年底提升0.8个百分点，产业资本、券商、保险为主要持有机构 [3] 市场特征与分化 - 不同资产类型交易活跃度差异显著，截至2025年11月末，新型基础设施类REITs区间日均换手率达0.92%，交通基础设施类月成交额22.3亿元位居榜首 [4] - 一级市场认购热情居高不下，例如华夏中海商业REIT公众和网下有效认购倍数分别达361.9倍和320.5倍，累计认购金额近1600亿元（比例配售前）[5] - 2025年公募REITs网下平均有效认购比例仅为0.85%，公众平均有效认购比例低至0.19%，彰显项目性价比与稀缺性 [6] - 二级市场在2025年下半年陷入持续调整，例如10月13日至17日中证REITs全收益指数周度下跌1.44%，彼时已上市的75单REITs总市值环比下降1.33%，下半年市场整体回调近6% [6] - 二级市场调整受多重因素影响，包括权益市场走强导致资金流出、长端利率波动削弱低分派率REITs吸引力、战略配售份额解禁增加供给冲击价格、以及部分底层资产基本面不及预期 [6][7] - 机构投资者占比过高可能放大市场波动，散户参与热情相对较低制约了二级市场流动性改善 [7] 发展前景与机遇 - 长期来看，政策支持持续加码、扩募机制常态化及资产类型进一步拓展，使得REITs市场发展前景依然可期 [7] - 低利率环境下REITs配置机会突出，政策支持下的优质低估值项目与扩募资产储备充足的原始权益人有望展现更强增长韧性 [7] - 2026年投资可关注三条路径：跟随债市节奏把握交易机会、把握政策催化时点以改善流动性、聚焦扩募与解禁带来的配置窗口 [8] - 资产类型进一步拓展（如文旅、养老）将为市场注入新增长动力，新资产类型上市后可能获得估值溢价 [8] - 随着市场机制完善、资产类型丰富与投资者结构优化，REITs市场有望在韧性生长中实现更高质量发展 [8]