文章核心观点 - 尽管美联储降息后抵押贷款利率变化不大 但通过特定策略仍可获得低于全国平均水平的利率 文章为2026年住房市场提供了八条获取最低抵押贷款利率的策略 [1] 抵押贷款利率市场现状与数据 - 2024年 向最广泛借款人提供最优惠住房贷款利率的是大型全国性银行 信用合作社以及为自身建设提供融资的住宅建筑商 [2] - 根据Zillow 2024年为期七个月的调查 约45%的购房者获得了低于5%的抵押贷款利率 而当时市场利率高于6.5% [14] - 根据Realtor.com数据 71.3%的现有房主抵押贷款利率低于5% 超过一半（53.4%）的利率低于4% [23] - 房地美数据显示 30年期贷款的最低抵押贷款利率出现在2021年1月 为2.65% [28] 获取最低抵押贷款利率的策略 - 提升信用评分：信用评分从620提升至640-659区间 利率可能从7.30%改善至7.11% [5][6] - 降低债务收入比：为获得最低利率 DTI应控制在25%或以下 贷款机构可能接受高达50%的DTI 但更偏好35%或以下 [7][8] - 提高首付比例：2024年首次购房者的中位首付比例为9% 支付更多首付可获得更低利率 [9][10] - 购买折扣点：购买一个点（贷款金额的1%）通常可降低利率0.25个百分点 若市场利率接近6% 想降至5%以下需购买4-5个点 [11][15] - 获取利率买断：一些住宅建筑商 卖家和贷款机构可能提供利率买断以促进销售 例如将前两年的利率从7%降至6.5% [16][17] - 考虑可调整利率抵押贷款：ARM在初始期（通常3-10年）内利率固定 之后定期调整 过去其初始利率通常远低于长期固定利率 [19] - 选择更短期限的贷款：20年或15年固定期限抵押贷款通常比传统的30年期贷款利率更低 [21] - 寻找可承继抵押贷款：可承继抵押贷款允许接手现有住房贷款的剩余还款 但大多数传统抵押贷款不符合条件 需寻找拥有FHA VA或USDA贷款的卖家 [22] 贷款机构与产品选择 - 在寻找最低利率时 应比较零折扣点的贷款报价 贷款机构有时会添加一两个点以使报价利率看起来更诱人 [13] - 对于有买断计划的全国性抵押贷款机构 可关注Guild Mortgage和AmeriHome Mortgage [16] - VA贷款 尤其是15年期VA贷款 通常利率最低 [30] 再融资与长期规划 - 由于多数现有房主利率已很低 目前再融资对许多人而言并非可行选择 [23] - 抵押贷款利率具有周期性 建议关注利率走势 当利率比当前抵押贷款利率低约1%至2%时考虑再融资 但需权衡再融资交割成本及目标 [24][25]