宏观经济与行业整体展望 - 2025年经济表现不及预期 增长放缓 失业率上升 多数领域建设活动有所降温 这影响了2026年商业地产展望[3] - 2025年关税和移民限制增加 推高了开发商成本 但利率已开始下降 正缓慢而谨慎地释放更多资本[3] - 行业报告普遍使用“新均衡”、“更稳固的基本面”、“持续复苏”、“价格稳定迹象”等词汇描述前景[5] - 德勤对850名全球CEO及其直接下属的调查显示 行业领袖对2026年的乐观程度略低于2025年前 83%受访者预计2026年底收入将改善 低于去年的88% 68%预计2026年支出将增加[6] - 多数受访者预计资本成本将改善 大多数资产类别预计将增长 整体情绪虽低于去年 但远高于2023年[7] - 美国商业地产正以新的势头进入2026年 租赁和资本市场前景的能见度更清晰 乐观情绪增长 尽管面临关税、政策波动等不确定性 但经济表现出乎意料的韧性 很大程度上由人工智能驱动[10] - 行业已度过不确定性的峰值 信心正在建立 资本再次流动 利率走低 租赁基本面普遍趋于稳定或改善[11] 资本市场与投资活动 - 高力预测2026年销售额将增长15%至20% 因机构和跨境资本重新进入市场[15] - CoStar数据显示 资本化率明年可能走低 多户住宅和工业领域已现端倪 空置率见顶 租金增长加速[16] - 第三季度销售额同比增长超过40% 银行正“重新放宽商业地产贷款”[16] - 债券市场风险偏好上升 政府债与公司债收益率利差收窄至约1个百分点 这通常是房地产投资增加和价格走强的先兆[17] - 2025年债务成本下降 贷款机构重返市场 机构资本回归 贷款额同比增长35% 截至10月机构销售活动增长17% 价格已“基本重置” 为市场提供了有吸引力的收益和创收机会[17] - 约翰伯恩斯研究咨询公司调查显示 除零售业外 所有领域预计在未来六个月内增加商业地产投资的投资者比例在第四季度均有所下降 多户住宅投资者情绪连续第四个季度走弱[13] - 49%的投资者预计在未来6个月内将保持当前的投资敞口水平[14] - 普华永道强调资本在2025年下半年再次开始流动 但“具有选择性” 交易环境奖励那些能将数据驱动洞察与战略信念相结合的人[12] 细分市场表现与趋势 - 写字楼市场被普遍认为已触底 资产价格显现早期稳定迹象 随着更多租户回归市场 空置率预计将降至18%以下[19] - 对高品质写字楼的需求持续存在 许多市场的A级写字楼现已接近满租 写字楼建设处于三十多年来的最低水平[20] - 旧金山、圣何塞、奥斯汀、纽约、亚特兰大、达拉斯和纳什维尔等城市预计将持续增长 这些城市在2025年因人工智能扩张和多元化的就业增长实现了强劲的正吸纳量[20] - 工业地产建设量自2022年以来大幅下降63% 空置率正见顶 净吸纳量预计将跃升至2.2亿平方英尺 需求由产业回流、制造业和数据中心推动[21] - 零售业态正在发生重大转变 2025年前三季度 在非传统物业中租赁了近2600万平方英尺的底层零售空间 包括多户住宅、学生公寓、酒店和写字楼[22] - 零售商倾向于更小的店面 过去四个季度签署的平均零售租约面积首次低于3500平方英尺 主要由餐饮和服务运营商驱动 步行可达的混合用途零售环境比传统大盒子模式更具吸引力[23] - 多户住宅租金开始放缓 因创纪录的新供应持续进入市场 自2015年以来 多户住宅一直主导投资销售额 但其在总销售额中的份额预计将有所缓解 因投资者将更多资本配置到写字楼、数据中心和零售[25] - 数据中心是2025年的明星板块 需求显著超过供应 九个主要全球市场的新建项目已100%被完全预租 但该领域在融资、电网容量、分区和地方政治方面面临阻力[26] - 社区对数据中心开发的抵制正在增加 一些项目已被放弃 预计2026年将有更多项目被搁置[27] 房地产投资信托 - 普华永道报告指出 由于上市估值落后于私募市场价格 上市公司私有化交易和投资组合合并可能在明年占据主导 这将由规模、治理可信度和资本成本考量驱动[28] - 房地产投资信托基金股票是2025年的落后者 但可能在2026年表现优异 因股票市场估值与REIT估值之间 以及公开与私募房地产估值之间存在差异 这种差异预计将收窄[29] - 基于历史分析以及REIT持续强劲的运营表现和资产负债表 若估值差收窄 预计REITs将表现出色[30]