2025年北京写字楼市场回顾 - 2025年北京甲级写字楼市场需求复苏超预期，全年净吸纳量达到33万平方米，已连续两年实现超30万平方米的规模性去化 [1] - 2025年全市甲级写字楼新增供应量仅18.8万平方米，有限供给与稳健需求适配，推动年末空置率降至19.2%，同比下降约1.5个百分点 [1] - 市场平均租金延续调整，年末净有效租金降至222元每月每平方米，同比下降11.5%，但降幅较上年收窄4.9个百分点 [1] - 市场热度高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目，核心区域成熟写字楼市场表现未达预期，区域分化“冷热不均”的格局显著 [2] - 2025年核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超10%，跨资产类别和跨市场板块的竞争加剧，行业进入精细化竞争新阶段 [2] 中关村板块表现 - 中关村板块成为年度最大亮点，办公新增需求呈现爆发式增长，核心驱动力源于新质生产力企业集群的崛起与产业红利集中释放 [2] - 中关村甲级写字楼市场全年净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，创下近20年来的峰值纪录，成为引领市场复苏的核心引擎 [2] 2026年市场展望与供需结构 - 宏观有效需求不足仍是制约办公楼市场需求持续恢复的系统性问题，2026年部分市场化项目仍将面临现有租户的退租和缩租 [3] - 预计2026年北京核心市场新增供应量将超过70万平方米，年末空置率攀升已成必然 [1][3] - 市场增量需求高度集中在西部子市场，但2026年入市的项目90%集中在东部子市场，这将导致东部市场竞争进一步升级 [1][3] - 地理位置上的供需错配将加剧，东部市场面临“红海求生”的竞争局面 [1][3]