市场整体规模与地位 - 2025年公募REITs市场新发行产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元 [1][4] - 截至2025年底，境内公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元 [1][4] - 历经5年发展，中国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [1][5] 一级市场表现 - 2025年一级市场认购倍数屡创新高，动辄几百倍成为常态 [1][5] - 10月发行的华夏中海商业REIT网下有效认购倍数高达320倍 [2][5] - 12月发行的华夏中核清洁能源REIT网下有效认购倍数高达340倍，再次刷新纪录 [2][5] 二级市场表现 - 2025年公募REITs走势总体喜人，但近期经历理性调整 [2][5] - 消费REITs以年内超30%的平均涨幅领跑市场 [2][5] - 截至12月30日，78只上市REITs中，58只年内收涨，20只收跌，凸显底层资产质量与运营能力分化 [2][6] 市场结构与定价机制 - 二级市场不同资产类型产品定价出现合理分化，同类资产内不同能级产品得到差异化定价 [2][6] - 公募REITs的“价值锚”已初步形成，核心在于底层资产创造稳定现金流的能力及主动运营管理的“增值力” [2][6] - 资产类型与发行人实现多元化突破，更多具有国际资产管理经验的发行主体进入市场 [3][6] 代表性产品与机构 - 华夏基金作为基金管理人累计发行19单公募REITs产品，累计发行规模达454亿元（不含扩募），占全部境内已发行规模的20%，排名市场第一 [2][6] - 华夏凯德商业REIT作为首单由国际知名资产管理机构发起、聚焦中国核心都市圈优质商业资产的公募REIT，拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，创下市场现象级纪录 [3][6] - 华夏凯德商业REIT的超额认购表明，市场资金愿意为优秀的管理能力和增长预期支付溢价，并证明市场有能力承接体量巨大、结构复杂的核心资产 [3][7] 市场意义与影响 - 公募REITs已从单一的融资属性，发展成为盘活存量资产的重要抓手 [1][5] - 市场参与者从机构投资者主导，转变为个人投资者参与度持续提升 [1][5] - 公募REITs正悄然影响着中国资产证券化的整体格局 [1][5]