文章核心观点 中国证监会正式推出商业不动产投资信托基金试点，旨在通过完善基础制度、优化监管、健全市场功能，推动REITs市场高质量发展，以支持构建房地产发展新模式、盘活存量资产、提高直接融资比重，并增强资本市场服务实体经济的质效[1][2][3] 推动商业不动产REITs平稳健康发展 - 明确资产要求与重要意义：拟持有的商业不动产需符合国家战略、权属清晰、已产生持续稳定现金流[1] 发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”决策、支持构建房地产发展新模式的重要举措[3] - 激发市场主体活力：明确市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，以提高发行上市效率[3] 鼓励持有业态相近、功能互补的资产组合以提升规模效应和风险分散能力[3] 支持银行保险业资产管理公司等金融机构参与，并有序拓展原始权益人范围[3] - 加大工作推动力度：要求证监局加强属地政策宣传与优质资产培育，协调解决发展堵点[4] 要求证券交易所提升上市审核质效与市场服务，并压实基金管理人、财务顾问等机构的尽职调查与核查责任，严把资产合规关[4] 加快推进REITs市场体系建设 - 推进市场扩容扩围：持续加大优质REITs供给，丰富市场业态[5] 完善REITs扩募制度与市场化定价机制，支持运营稳健的上市REITs通过购入资产、扩募等方式做优做强，提升单只REITs资产规模和风险抵御能力[5] 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产[5] - 加强二级市场建设：计划丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，并研究探索REITsETF等创新产品[5] 加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市[5] 推动将REITs纳入沪深港通标的范围以扩大对外开放[5] - 不断完善市场生态：优化以市场化为导向的REITs估值与发行定价机制，规范发售行为[6] 强化信息披露和市场约束，并积极推动REITs配套政策落实[7] 加快推进REITs专项立法及部门规章制定，夯实法治基础[7] 完善REITs申报注册制度机制 - 优化审核注册流程：健全规范透明、权责清晰的审核注册流程，统一标准，优化环节衔接以提升效率[8] 强化公权力运行监督制约，建立质量控制与廉政监督机制[8] 审核注册工作坚持“能公开、尽公开”原则[8] - 健全市场化标准体系：持续完善针对不同业态资产的审核关注重点和信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开标准[8] 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求[8] 监督REITs回收资金使用，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资[8] 加强监管与风险防范 - 健全全链条监管机制：完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度，强化穿透式监管[9] 证监局负责日常监管与风险监测处置，证券交易所严把发行上市准入关并做好自律监管[9] 证券业协会、基金业协会加强对各参与主体的自律管理[9] - 促进市场主体归位尽责：持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构的运营责任以提升REITs运营质量和分红能力[10] 督促各专业机构严格依法履行职责，并依法打击违法违规行为以保护投资者权益[10] - 维护市场平稳运行：着力健全REITs信息披露制度，提升透明度、标准化和及时性，强化重大事件临时披露要求[11] 进一步健全交易监测监控机制，加强风险监测预警以维护二级市场平稳运行[11] 强化预期引导和投资者教育，营造良好市场环境[11]