政策发布与实施 - 中国证监会于12月31日正式印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及相关配套文件，该政策自2025年12月31日起实施 [1] - 公告共八条，明确了商业不动产REITs的定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] - 公告内容涵盖产品定义、基金注册及运营管理要求、压实基金管理人和专业机构责任、强化监管责任等方面，其他事宜参照基础设施REITs指引执行 [1] 产品运营与监管框架 - 明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面的要求，并强调了基金管理人的主动运营管理责任 [1] - 要求发挥基金管理人和专业机构作用，严格遵守执业规范和监管要求，同时强化监管责任，明确各监管机构需履行监管和风险监测处置等职责 [1] 市场支持与项目导向 - 商业不动产REITs将重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目 [2] - 优先聚焦于核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，并优先支持中央企业、地方重点国企、上市公司以及优质民企和外企持有的项目 [2] - 优先推进的商业业态包括商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等 [2] 市场发展与机制建设 - 中国证监会将持续加大优质REITs供给，推动市场业态不断丰富、规模有序增长 [2] - 将完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径 [2] - 将完善REITs发行与交易机制，优化以市场化为导向的REITs估值与发行定价机制，并规范推介、询价、定价、配售等发售行为 [2] - 将结合不动产运营特点与风险收益特征，强化REITs信息披露和市场约束 [2] 行业意义与影响 - 业内人士指出，推动商业不动产REITs市场发展是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段 [2] - 该举措对于推动REITs市场健康发展、促进REITs功能发挥、不断提高资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义 [2]