市场总体规模与地位 - 截至2025年底，中国公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元 [1] - 历经5年发展，中国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [1] - 2025年市场扩容势头强劲，新发行产品20单、扩募5单，合计募资规模达473.35亿元 [1] 市场增长驱动因素 - 政策驱动：2025年9月，国家发改委发布通知，从资产范围拓展、扩募机制完善等维度优化制度设计，并将商业办公设施等新资产类型纳入申报版图 [2] - 资金驱动：在“资产荒”叠加低利率环境下，公募REITs稳定的现金流优势凸显，成为机构投资者优化资产配置的重要标的 [2] - 投资者结构：保险资金、券商自营等专业机构持仓占比高达97%以上，原始权益人、保险、券商三类投资者合计持仓超六成，构筑起长期配置资金主导的市场格局 [2] 一级市场认购热度 - 2025年一级市场“打新”热潮席卷而来，数百倍的认购倍数成为常态 [3] - 具体认购倍数：华夏中海商业REIT网下有效认购倍数达320倍，华夏中核清洁能源REIT达340倍，易方达华威市场REIT公众认购倍数达407倍，国泰海通济南能源供热REIT公众有效认购倍数攀升至813.44倍，汇添富九州通医药REIT公众有效认购倍数飙升至1192倍，创下历史新高 [3] - 创纪录的募资表现证明市场资金愿意为优秀的管理能力和增长预期支付溢价，也证明公募REITs市场有能力承接体量巨大、结构复杂的核心资产 [5] 底层资产多元化与市场表现分化 - 底层资产已覆盖园区基础设施、消费基础设施、交通、能源、数据中心、市政设施等十大类型，首批数据中心REIT、首单供热管网REIT等多个“首单”项目落地 [6] - 资产类型与发行人实现多元化突破，优质消费资产成为吸金主力，更多具有国际资产管理和运营经验的发行主体进入市场 [6] - 市场表现分化：消费类REITs以年内超30%的平均涨幅领跑，而产业园区类REITs则因部分底层资产基本面不及预期呈现负收益 [8] - 二级市场走势分化：中证REITs全收益指数2025年年初至8月高点上涨近10%，随后受宏观经济数据不及预期影响出现回调 [8] 管理人格局与集中度 - 管理人格局方面，26家机构形成头部集中态势 [10] - 华夏基金以近495亿元管理规模位居榜首，市占率超两成（21.53%）[10][11] - 南方基金、平安基金、中信建投基金等6家机构管理规模均破百亿元 [10] - 9家管理人实现产权类与特许经营类项目全覆盖，多元化布局趋势明显 [10] 扩募创新与市场意义 - 2025年公募REITs扩募进程实现项目创新突破与市场高度认可的双向共振 [12] - 扩募资产类型持续拓宽，定价与交易机制不断优化，部分项目试水更具市场化的询价和配售模式 [12] - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式完成扩募的产品，其99.51%的高认购率印证了市场对扩募资产价值的深度信赖 [12] - 扩募创新标志着公募REITs的定位已超越单纯的融资工具，升级为资产价值长期管理的核心载体，激活了内生增长动能，推动市场规模与资产质量同步进阶 [12] 发展总结与未来展望 - 公募REITs历经五年探索，从最初的“摸着石头过河”，成长为规模与质量兼备的成熟市场，从单一的融资属性，转型为盘活存量资产的关键抓手 [13] - 展望未来，市场期待流动性的持续改善——REITs指数基金落地、银行理财等增量资金入场将是重要方向 [13] - 期待行业并购重组的深化，通过资源整合提升资产管理效率，以及制度体系的持续优化，尤其是退市机制的探索创新 [13] - 在各方市场主体的协同发力下，一个多层次、高质量的公募REITs新生态正在加速成型 [13]