核心观点 - 加拿大公寓市场正经历数十年来最严重的低迷 其中微型公寓(面积小于600平方英尺)的价值下跌最为剧烈 这主要源于供应过剩、需求结构变化及利率上升等多重压力 市场正从短期投机者主导转向长期投资者和自住者 但短期内大量项目取消或搁置可能加剧长期住房供应紧张 [3][4][14][18] 市场现状与价格动态 - 多伦多公寓市场低迷程度为1980年代以来所未见 大量已建成单元空置待售 过去一年该市有18个公寓项目被取消 且预计数量还会增加 [3] - 微型公寓价值急剧缩水 几年前售价达50万加元的单元 目前转售价已跌至30万加元或更低 [7] - 市场出现“降价竞赛”以促成销售 [8] - 温哥华市场自2024年起也出现类似但程度较轻的低迷 [9] 供应与需求分析 - 供应严重过剩 过去两年为满足主要由移民推动的人口激增 建造了数千套单元 [10] - 移民政策调整导致新移民数量锐减 需求消失 2025年加拿大人口出现1940年代以来(除2020年疫情外)最大降幅 近年为满足已不存在的需求而建成的单元超过6万套 [11][12] - 微型公寓建设在2016年激增 目前占多伦多新建公寓的38% 而此前这一比例仅为7.7% [5] - 多伦多面积小于600平方英尺的公寓 大部分为投资者持有 [5] - 美国微型公寓市场份额很小 但过去十年其普及率大约翻了一番 [6] 行业参与者行为与影响 - 开发商过去为迎合房地产投资者 过度建设面积小、总价低的单元 旨在出租或转售获利 [4] - 利率变化影响重大 疫情期间央行降息刺激经济 投资者认为房价会持续上涨 随后为对抗通胀的加息 结合供应过剩 使市场确定性降低 [12][13] - 部分投资者难以按膨胀的预售价格完成交割 被迫大幅亏损出售或选择观望 [14] - 2022年针对外国买家的禁令可能向市场传递了消极信号 尽管外籍业主占比仅约2%至6% [15] - 市场低迷使租客受益 供应增加带来更多选择和略好的租金交易 [15] - 一些买家正寻找便宜货 按平方英尺计算的好交易仍有机会进入市场 [17] 产品结构与未来趋势 - 微型公寓被描述为“工蜂夜间栖身之所” 居住体验孤立 对长期居住吸引力下降 [1][2] - 市场教训将改变开发商目标客户 从寻求快速利润的短期投资者转向长期投资者和计划自住的购房者 [16] - 微型公寓不会完全消失 因为市场仍存在对可负担性的需求 但行业承认“做得太过头了” [16] - 当前数千套单元的建设被搁置或取消 意味着到本十年末进入市场的单元将减少 可能加剧主要城市本已严重的住房供应紧张 [18] - 行业警告当前低价可能是短暂的 关键问题在于低迷将持续多久以及对未来十年住房供应的影响 [19]