核心观点 - 美国住房抵押贷款市场正在缓慢解除由超低利率造成的“锁定效应” 低于3%的存量抵押贷款占比持续下降 但仍有超过一半的存量贷款利率低于4% 这曾严重扭曲住房市场 导致房价飙升和市场活动冻结 [1][2][5][20][21][27] 存量抵押贷款结构变化 - 低于3%的抵押贷款占比：在2023年第三季度 占比降至20.0% 为2021年第一季度以来最低 较2022年第一季度24.6%的峰值显著下降 [1] - 3%至3.99%的抵押贷款占比：在2023年第三季度降至31.5% 为2019年第二、三季度以来最低 也是2016年第二季度以来的最低水平 [2] - 低于4%的抵押贷款总占比：在2023年第三季度降至51.5% 为2020年第四季度以来最低 而在2022年第一季度峰值时 该比例超过65% [5][6] - 4.0%至4.99%的抵押贷款占比：在2023年第三季度降至17.1% 为FHFA自2013年有数据以来的最低水平 较2019年40%的峰值大幅下降 [12] - 5.0%至5.99%的抵押贷款占比：在2023年至2025年间保持大致稳定 在存量贷款中占比接近10% [16] - 6%及以上的抵押贷款占比：在2023年第三季度升至21.2% 为2015年第三季度以来最高 较2022年第二季度7.3%的低点大幅上升 [17] 市场动态与历史背景 - 超低利率的成因：2020年初至2022年第一季度 美联储通过数万亿美元的资产购买（包括抵押贷款支持证券）和零利率政策 人为压低利率 引发了房主再融资以获取超低利率的浪潮 [2] - 再融资行为分析：在2020-2022年间 大量房主通过再融资将贷款置换到更低的利率区间 部分房主从4%-5%的区间置换到更低利率 另一些信用评分较低的房主则从6%或7%的高利率再融资至4%-5%的区间 [12][13][14] - 可调整利率抵押贷款(ARM)情况：ARM占比自2021年以来一直处于低位 并在2023年第三季度降至4.0% 远低于2013年超过10%的水平 部分ARM在2020年前利率已低于3% [8] - ARM支付冲击：在2022年利率开始上升时 那些在低利率时期办理ARM的房主经历了月供激增的“支付冲击” 但该阶段目前已基本结束 [9] “锁定效应”及其影响 - “锁定效应”定义：超低利率抵押贷款（尤其是低于3%的）在通胀环境下相当于“免费资金” 这导致拥有此类贷款的房主不愿出售房产 因为他们不想以更高的利率为更昂贵的房屋融资 [20][21] - 对行业的影响：这种“锁定效应”严重打击了房地产经纪人、抵押贷款经纪人和贷款机构 导致交易量和抵押贷款发放量骤降 佣金和费用收入大幅减少 引发了自2021年底以来的大规模裁员和自愿离职潮 [22] - 市场的缓慢解冻：尽管存在“锁定效应” 但生活变化（如新工作、离婚、家庭人口增减、死亡等）迫使部分房主最终出售房屋并清偿这些超低利率贷款 使得其占比缓慢下降 市场逐渐解冻 [5][25] 历史极端情况 - 负实际抵押贷款利率：在2021年初至2022年间 平均30年期固定抵押贷款利率低于CPI通胀率 形成负的“实际”抵押贷款利率 在美联储政策最激进的时期 实际抵押利率比CPI低4个百分点 当时平均30年期固定利率低于3% 而CPI通胀率超过7% [26] - 对住房市场的破坏：这些负的实际抵押贷款利率通过历史性的房价爆炸性上涨（目前在许多市场正在回调）破坏了住房市场 [27]