中国商业不动产公募REITs试点正式落地 - 2025年12月31日，中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产公募REITs试点规则完成意见征集并最终落地，自公布之日起施行 [1] - 同日，证监会还发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，旨在完善基础制度、优化监管安排、健全市场功能 [1] - 沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的配套业务规则同步发布，初步明确了中国商业不动产REITs“1+3+N”政策制度框架 [1][6] REITs市场发展现状与意义 - 截至2025年12月27日，中国已上市78只REITs，融资金额2099亿元，总市值2199亿元，市场运行平稳有序 [2] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨19%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [2] - 推出商业不动产REITs是支持构建房地产发展新模式、盘活庞大商业不动产存量资产、拓宽权益融资渠道的重要举措 [2][3] 商业不动产REITs的制度框架与核心规则 - 制度体系为“1+3+N”框架：“1”项纲领性《公告》；“3”项证监会层面配套安排（包括1项《通知》和2项工作规程）；“N”项自律组织配套规则（共17项） [6] - 《公告》共八条，对产品定义、基金注册、运营管理、专业机构职责及监管安排等作出系统规定，强调基金管理人须履行主动运营管理责任，确保底层资产权属清晰、现金流稳定 [6] - 规则主要针对新增商业不动产业态，在从严管理基础上作适应性调整优化，体现“分类管理、分类施策”的针对性安排 [6] 市场发展与监管推动的具体措施 - 明确市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率 [3] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力 [3] - 支持银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，并有序拓展原始权益人范围 [3] - 要求各证监局加强政策宣传、推动优质资产培育、协调解决发展堵点；证券交易所需提升上市审核质效与市场服务 [4] - 压实基金管理人、财务顾问等机构的尽职调查与核查把关责任，确保信息披露真实、准确、完整，严把资产合规关、风险关和质量关 [4] 未来市场体系建设方向 - 持续加大优质REITs供给，完善扩募制度安排与市场化定价机制，支持上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 [7] - 加强二级市场建设：丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，研究探索REITs ETF等创新产品 [7] - 推动将REITs纳入公募基金投资范围及沪深港通标的范围，引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市 [7] - 优化审核注册流程，健全市场化标准体系和全链条监管机制，促进市场主体归位尽责 [7][8]