当前抵押贷款利率环境与市场概况 - 截至2026年初，抵押贷款利率低于2025年初水平，借款人仍有机会获得低于全国平均水平的利率 [1] - 2024年，向最多样化借款人提供最优惠住房贷款利率的机构是大型全国性银行、信用合作社以及为自建项目融资的住宅建筑商 [2] - 近期住房贷款利率处于6%中低区间，但71.3%的现有房主利率低于5%，53.4%低于4%，导致当前再融资需求有限 [23] 获取最低抵押贷款利率的八大策略 - 提升信用评分：信用评分从620提升至640-659区间，年利率可从7.26%改善至7.09% [5][6] - 降低债务收入比：DTI比率以25%或更低为目标可获得最低利率，贷款机构虽可接受高达50%的DTI，但更偏好35%或以下 [7][8] - 提高首付比例：2024年首次购房者的首付中位数为9%，支付更高首付可获得更低利率 [9][10] - 购买折扣点：购买一个点（贷款额的1%）通常可降低利率0.25个百分点，若利率接近6%想降至5%以下，需购买4-5个点 [11][14][15] - 获取利率买断：由建筑商、卖家或部分贷款机构提供，可暂时降低利率（例如从7%降至6.5%持续两年），但属罕见选项 [16][17] - 考虑可调利率抵押贷款：ARM在初始期（通常3-10年）利率固定，之后定期调整，需谨慎选择并与固定利率对比 [19][20] - 选择更短贷款期限：20年或15年固定期限抵押贷款通常比传统30年期利率更低，但月供更高 [21] - 寻找可承继抵押贷款：允许承接现有低利率贷款，但多数传统抵押贷款不符合条件，需寻找FHA、VA或USDA贷款的卖家 [22] 贷款机构与产品选择 - 获取最低利率需进行研究并联系多家机构，比较基于信用状况的利率估算，并在两三家候选机构中申请预批准以获取精确报价 [3][4] - 比较贷款报价时应以零折扣点的报价为基准，再决定是否购买点数来降低利率 [13] - 对于有兴趣的利率买断，需对比有买断和无买断的抵押贷款方案，且贷款机构基于永久利率而非临时买断利率进行资格审核 [18] - 选择ARM时，需寻找初始利率低于固定利率抵押贷款的产品，并预算好固定期结束后利率可能上升导致的月供增加 [27] 历史利率与未来展望 - 30年期贷款的历史最低利率为2021年1月的2.65%，约15个月后利率升至5% [28] - 利率重回3%的可能性很低，除非再次发生如新冠疫情般的剧烈系统性事件 [29] - VA贷款，尤其是15年期VA贷款，通常利率最低，因为较短期限比较长期限利率更低 [30] 特殊融资与谈判机会 - 2024年一项调查显示，约45%的购房者获得了低于5%的利率（当时市场利率高于6.5%），其中三分之一通过与卖家或建筑商谈判获得特殊融资，超过四分之一获得卖家或建筑商提供的利率买断，23%购买了折扣点 [14]