美国住房市场可负担性危机 - 疫情期间超低抵押贷款利率（低于3%）曾助力数百万美国人进入住房市场[1] - 随着抵押贷款利率和房价攀升而工资增长停滞 实现“美国梦”的难度加大 首次购房者平均年龄已升至历史新高的40岁[1] 首次购房者市场萎缩 - 首次购房者在市场中的份额已收缩50% 较2007年（大衰退前）大幅下降[2] - 住房市场可负担库存严重不足是导致该现象的现实原因[2] 恢复可负担性所需的不现实条件 - 根据Realtor.com分析 需满足以下三个条件之一：抵押贷款利率需降至2.65% 或家庭收入中位数需增长56% 或房价需下跌35%[3] - 具体而言 抵押贷款利率需从当前约6.15%大幅下降 家庭收入中位数需从84,763美元增至132,171美元 房价中位数需从418,000美元降至273,000美元[4] - 过去六年房价已上涨超50% 因此如此大幅度的房价下跌将是惊人的[4] 市场现实与条件的不匹配 - 导致2020-2021年低于3%利率的环境是全球性、一生一次（但愿如此）的疫情 难以重现[6] - 平均工资增长50%以上的情况上次可能发生在二战后 且耗时超过二十年[6] - 就业市场正在疲软 工作和工资增长放缓 这种情况在中短期内不太可能改变[6] - 抵押贷款利率要远低于当前水平需要“巨大的经济冲击” 但这不太可能发生[6] 当前住房市场的结构性支撑 - 超过3000万房主目前没有抵押贷款[8] - 无抵押贷款支付的房主比例从2010年的33%上升至2023年的40% 反映了全款购房和保守借贷的趋势[8] - 抵押贷款市场更加规范和受监管 许多房主拥有大量房屋净值 且大量借款人目前锁定了低月供[7] 近期市场前景预测 - 行业专家认为 除非收入快速增长、抵押利率大幅下降或房价实质性下跌 否则住房市场可负担性难有重大进展 而这三者均不太可能[9] - Realtor.com预测：抵押贷款利率仅下降0.3% 房价同比上涨2.2% 工资增长仅3.4%[9] 可负担性改善可能引发的连锁反应 - 即使在利率、收入或房价任一因素上取得进展 也可能导致更多买家和卖家进入市场[11] - 需求增加可能反过来推高价格 形成新的压力[11]