文章核心观点 - 中国REITs市场已从“试点探索”全面迈入“体系化发展”新阶段，一套涵盖试点扩容、市场建设、监管优化的高质量发展制度体系已正式落地 [1] - 政策组合拳将助力商业不动产REITs实现“破冰”，为盘活存量资产、构建房地产发展新模式注入强劲金融动力 [1] 扩围破冰：商业地产解锁存量价值 - 商业不动产REITs是落实“盘活存量”、构建房地产发展新模式最直接、最市场化的金融工具，能有效为存量资产引入“活水” [2] - 政策将REITs覆盖范围从传统基础设施拓展至商业不动产，让普通投资者“买楼收租”成为可能 [2] - 商业不动产REITs为房地产企业提供有效的退出渠道，有助于缓解资金压力，对风险防范化解具有积极作用 [2] - 我国商业不动产存量规模可达40万亿元，试点推出将有效盘活此类沉淀资产，为房企打通“投-融-管-退”价值链，优化现金流、降低负债 [2] - 新政通过市场化证券化手段，为“沉睡资产”引入金融活水，有助于房企缓解债务压力、实现轻资产转型，也为资本市场提供优质权益类资产供给 [2] 生态筑基：三维框架夯实市场韧性 - 新政构建了“扩容扩围+资金引入+产品创新”的三维升级框架 [3] - 在资产供给端，政策鼓励REITs持有业态相近、功能互补的资产组合，支持优质上市REITs通过扩募、并购做优做强，平等对待各类所有制企业，为民营企业拓宽权益融资渠道 [3] - 商业不动产REITs向购物中心、写字楼等领域扩容，有助于重塑不动产金融生态，打通存量资产“募投管退”闭环，为城市更新、行业转型注入新活力 [3] - 安排借鉴国际成熟市场“首发+扩募”双轮驱动经验，能有效提升单只产品的规模效应和风险抵御能力 [3] - 在资金需求端，新政重点引导保险资金、社保基金等中长期资金入市，推动REITs纳入沪深港通标的，规划丰富REITs指数体系和ETF等创新产品，旨在优化投资者结构、提升市场流动性 [3] - 中长期资金涌入将推动REITs从“小众产品”成长为大众化资产类别，强化市场深度与韧性 [3] 市场机制与长期价值 - 公募REITs估值定价优势明显，轻重联动的战略价值突出，国内尚有数十万亿存量资产盘活需求，商业不动产REITs长期内有望激发行业增长活力 [4] - 政策提出研究建立与无风险利率挂钩的灵活收益率要求，优化发行定价机制，规范询价配售行为，旨在确保市场定价的合理性与公允性 [4] - 相关安排压实了基金管理人、财务顾问等中介机构责任，营造了“重合规、重运营”的良好生态 [4] - 低利率环境下，REITs作为多元化配置的重要工具，其在大类资产配置中的价值将进一步凸显 [4] 赋能实体：双向共振拓宽发展空间 - 截至2025年12月，我国上市公募REITs已达78只，发行规模超2000亿元，总市值突破2200亿元，累计带动新增投资超1万亿元 [5] - 商业不动产公募REITs与已有基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系 [5] - REITs能有效促进房地产行业从“重销售”向“重运营”模式转变，为房地产企业资产盘活和转型升级打造适配金融工具，为实体经济注入长期稳定资本支持 [5] - REITs收益与股票、债券相关性较低，使其成为分散风险、抵御通胀的优质配置工具 [5] - REITs核心价值在于收益来源于实体资产的稳定租金和运营收入，普通投资者能更便捷地投资过去门槛极高的核心不动产，分享中国优质实体资产的长期收益 [5] 未来布局与投资策略 - 投资核心是“稳现金流+资产增值+扩募能力”，策略上应围绕抗周期防守、景气修复进攻、强扩募成长三条主线 [6] - 应优先筛选核心城市优质资产、高运营壁垒与强原始权益人的标的，同时做好估值与风险控制 [6] - 在资产端筛选层面，优先级排序为：优质购物中心（出租率≥95%）>核心商圈写字楼（空置率<15%）>区域商贸综合体（年交易额稳定）>社区商业（抗周期）>酒店（谨慎，周期波动大） [6] - 随着资产拓维与政策支持不断释放，商业不动产REITs未来将持续扩容，行业需聚焦运营管理、价值挖掘与可持续回报，推动市场高质量发展 [6] - 在政策引导与市场需求双重驱动下，REITs作为连接资本与实体资产的“黄金桥梁”，将在构建现代化基础设施体系、推动房地产发展新模式转型中发挥更重要作用 [6]