核心观点 - 加州州长加文·纽森计划打击机构投资者在加州大规模购买住房的行为 以帮助工薪家庭与资本雄厚的投资者竞争 [1][2] - 前总统特朗普也提出了类似措施 计划禁止机构投资者购买独栋住宅 这导致两党在将机构房东作为政治目标上罕见地达成一致 [2][3] 政策动态 - 纽森州长将与地方立法者合作 针对私募股权和对冲基金投资者 特别是大规模购房的企业实体 [1] - 特朗普的提议可能在国会面临障碍 而纽森的声明则可能获得州立法机构中占绝对多数的民主党进步派人士的欢迎 [6] - 州众议院去年已通过一项法案 试图禁止大型独栋住宅物业所有者购买和租赁更多房屋 但该法案在州参议院因房地产经纪人和加州公寓协会的反对而搁置 [7] - 法案起草者表示 获得州长的支持至关重要 并将于今年再次推动该法案 但纽森尚未支持具体提案 [8] 市场影响与行业现状 - 特朗普的声明最初导致独栋住宅房东的股价下跌多达10% [6] - 摩根大通分析师认为 股价下跌可能是一个买入机会 [6] - 根据加州研究局2024年的一项研究 加州约3%的独栋住宅由大型房东拥有 其中公开上市的Invitation Homes是最大所有者 [5] - 摩根大通分析师指出 大型机构房东拥有的独栋住宅库存不到美国总量的1% [5] - 尽管加州是2008年金融危机后几家独栋住宅租赁机构买家的发源地 但最大的房东更专注于佐治亚州、佛罗里达州、亚利桑那州和内华达州等阳光地带州 那里的房价更低 [4] 政治背景与相关考量 - 纽森州长正进入其州长任期的最后一年 并考虑竞选总统 他一直在努力将自己打造成可负担性问题的旗手 因为加州房价已远高于80万美元 [9] - 州参议员支持针对企业房东的立法 但对可能阻碍住房生产的政策持谨慎态度 [9] - 州长最近批准了对该州住房市场进行激进的去监管 以刺激住房生产 [9]