美国住房抵押贷款市场结构性转变 - 截至2025年底，拥有6%或更高利率抵押贷款的房主数量，已超过利率低于3%的房主数量，标志着市场进入新时代[1][5] - 根据联邦数据，在美国活跃的住宅抵押贷款中，21.2%的贷款在发放时的平均利率大于或等于6%，而利率低于3%的抵押贷款占20%[4] - 30年期抵押贷款平均利率从2020年同期的3.7%上升至2025年第一季度的6.6%[14] “锁定效应”减弱及其市场影响 - “锁定效应”正在消退，利率在4%和5%区间的房主率先放弃低利率，这一趋势正逐渐蔓延至利率在3%及以下的群体[9] - 随着更多人放弃超低利率，房屋销售可能回升，这意味着更多房屋待售、对价格的上涨压力减小以及买家有更多选择[9][10] - 2024年，首次购房者的中位年龄已达到40岁，反映出市场可负担性挑战[2] 住房库存与价格动态 - 随着锁定效应减弱，住房库存已大幅上升，去年1月至12月中旬，美国活跃挂牌房源数量增长了23.2%[14] - 库存缺乏曾推高房价，为除最富有买家外的所有人带来可负担性挑战[2] - 房地产平台Realtor.com指出，买家目前的选择比去年同期显著增多[14] 不同地区的“锁定”状态差异 - 在房价较高的州，房主被“锁定”的程度更高，其中加州、夏威夷和犹他州是利率低于3%的房主比例最高的州[15] - 加州房主还受到一项长达数十年的房产税规则（第13号提案）的锁定，该规则将房产评估价值年增幅上限设定为2%，激励房主长期持有房产[17][18] - 截至11月30日，加州房屋的平均价值为754,000美元[16] 高利率抵押贷款持有者的特征与心态 - 密西西比、俄克拉荷马和西弗吉尼亚等房价较低州的房主，更愿意承担6%的抵押贷款，这些州利率高于6%的房主比例最高[19] - 密西西比州的平均房屋价值约为188,000美元[19] - 拥有6%利率抵押贷款的房主在考虑抵押贷款债务时思维将发生改变，可能对搬迁持更灵活态度，例如因失业或家庭扩大而换房时心理负担更小[10][12] 无抵押贷款房主群体 - 约40%的美国房屋为完全拥有，无抵押贷款，这一比例高于2010年的33%[23] - 对于这些房主而言，“锁定效应”不会阻碍其出售房屋，因为他们无需支付抵押贷款[24]