2025年深圳房地产市场运行特征总结 - 行业核心观点：2025年深圳房地产市场整体呈现“以价换量”特征，刚需主导成交，改善性需求旺盛，二手房市场占比提升，核心地段优质房产价值凸显 [1][4][6] 新房市场：现房销售占比提升，市场分化明显 - 2025年深圳一手住宅网签总量为37879套，其中预售网签24549套，同比下降35%，现售网签13330套，同比上涨28%，现房销售占比提升 [2] - 一手住宅预售网签均价为5.31万元/平方米，同比下降1.7%，降幅较上一年收窄 [2] - 新房市场月度走势呈“前高中低后翘尾”，1月网签量突破5000套，3-4月超3500套，5月后多在2000-3000套徘徊，12月因顶豪入市及促销小幅上涨 [3] - 龙岗、宝安、龙华三区成为新房成交主力区域，网签量均超过7000套，光明区以5272套位居第四 [3] - 市场出现香港购房群体趋势，有项目接待10余批超20人的港人看房团，工作在香港、生活在深圳成为新动向 [3] 二手房市场：连续站稳荣枯线，刚需主导成交 - 2025年深圳二手房网签量达56217套，同比上涨3.2%，二手房录得量69773套，同比上涨4.3% [4] - 二手住宅成交均价为5.9万元/平方米，同比下降6.3%，呈现“以价换量”走势 [4] - 二手房录得量连续10个月站稳“荣枯线”（5000套以上），其中3月录得7703套，12月录得6612套较上月增长14.8% [4] - 2025年二手住宅网签量占全市住宅网签总量比例达到60%，较2024年提升7个百分点 [4] - 除福田、南山外，各区二手住宅网签量同比均上涨，龙岗网签量13446套稳居第一，福田、南山、罗湖网签量均超8000套 [4] 成交结构：刚需占比提升，改善需求亦旺盛 - 2025年深圳总价500万以下房源成交占比达59.4%，较2024年提升2.8个百分点，刚需成交占比进一步提升 [5] - 同时，总价1500万以上的高端改善型成交占比也出现小幅上涨 [5] - 在政策支持下，购房门槛及成本降低，总价与月供适配性增强，刚需与改善需求持续入场 [6]