抵押贷款利率现状与近期走势 - 截至2026年初，30年期固定抵押贷款利率在窄幅区间内波动，自2025年10月23日以来，其波动范围维持在当年低点的11个基点之内 [1] - 根据房地美数据，当前全国平均30年期固定抵押贷款利率为6.16%，仅比2025年低点6.15%高出1个基点 [2] - 当前利率较去年同期显著下降，30年期利率同比低77个基点，15年期利率同比低68个基点 [2] - 截至2025年12月31日的52周数据显示，当前30年期和15年期固定抵押贷款利率均略高于其2025年低点 [3] - 30年期固定抵押贷款利率在2025年初的平均水平为6.931% [2] 影响抵押贷款利率的关键因素 - 美联储在2025年三次降息，每次下调联邦基金利率25个基点 [4] - 联邦基金利率直接影响短期贷款利率，抵押贷款利率虽不直接基于此，但通常与其趋势一致 [5] - 市场对美联储降息的预期通常会导致会议前几周抵押贷款利率下降，但降息落地后利率不一定继续下行，2024年与2025年的市场表现均印证了此模式 [5][6][7] - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期美国国债收益率，截至1月8日，10年期国债收益率为4.18%，较一年前的4.77%下降 [8] - 当前抵押贷款利率由10年期国债收益率加上利差构成，例如当前30年期利率6.16%与10年期收益率4.18%之间的利差为1.98%，该利差小于一年前的2.25个百分点，是当前利率较低的原因之一 [10][11] 2026年抵押贷款利率展望 - 美联储已暗示计划在2026年进行一次降息，但由于包括公众负面情绪在内的多种因素，利率明年大幅下降的可能性不大 [7] - 行业机构对2026年利率走势预测存在分歧，抵押贷款银行家协会预测30年期固定利率将在2026年全年维持在6.4%，而房利美预测到2026年底该利率将降至5.9% [26] 房地产市场与购房者策略 - 当前房地产市场处于紧张状态，购房者数量超过待售房屋数量，尤其是首次购房者能负担的价格区间，供需失衡支撑房价保持高位 [13] - 自2009年第一季度以来，单户住宅售价中位数呈上升趋势，从当时的208,400美元上涨至2025年第二季度的410,800美元 [14] - 即使在经济衰退期间，由于利率下降可能刺激购房需求，房价也难以大幅回落 [15] - 对于购房者而言，最佳策略是购买负担得起的房产，并探索多种财务工具和房产类型，例如购买待修房屋、考虑共管公寓、选择15年期抵押贷款或探索利率买断方案等 [17][20][23][24][25] - 购房者不应单纯等待利率下降，因为利率仅是住房可负担性方程的一部分，还需综合考虑房价因素 [12][16]