政策行动与目标 - 前总统特朗普指示房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券 旨在降低抵押贷款利率和月供 提高住房可负担性 [1] - 房利美和房地美不直接发放住房贷款 其业务模式是从贷款机构购买贷款 将其打包成抵押贷款支持证券后出售给投资者 此举能为贷款机构补充资金以发放新贷款 并保持利率对购房者而言更低且更稳定 [2] 对抵押贷款利率的影响机制与历史参照 - 购买更多抵押贷款支持证券确实会降低抵押贷款利率 新冠疫情期间 美联储购买了5800亿美元的机构抵押贷款支持证券 并在全年持续购买 [3] - 从2020年3月到2021年6月 美联储持有的机构抵押贷款支持证券从1.4万亿美元增加至2.3万亿美元 同时美联储将自身贷款利率降至零 [3][4] - 上述组合政策使30年期固定抵押贷款平均利率在2021年初创下2.75%的历史新低 而当前利率为6.21% [4] 市场预期与潜在影响 - 分析师预测2000亿美元的购买计划可能使抵押贷款利率下降25至50个基点 部分预测降幅更大 [6] - 瑞银分析师认为 2000亿美元的抵押贷款支持证券购买可能推动抵押贷款利率下降约10-25个基点 使当前30年期主流抵押贷款利率从6.21%降至约6.0% [7] - 若利率降至5.9% 对于购买约42.5万美元中位价房屋、采用20%首付的购房者 其月供将减少118美元 这可能对处于可负担能力边缘的首次购房者产生影响 [8] 对住房建筑商与行业的影响 - 受此消息影响 住宅建筑商股票上涨 但建筑商此前已通过自身补贴将抵押贷款利率降至5%区间 [9] - 消息本身可能对建筑商的购房者需求产生心理影响 促使一些观望的潜在买家进入市场 [9][10] - 建筑商近期的担忧更多集中在关税导致的成本上升和持续的劳动力短缺上 [9] 行业面临的更广泛挑战 - 阻碍购房者的不仅是抵押贷款利率 整体可负担性仍是关键问题 消费者财力紧张 且房价比疫情前高出近50% [10] - 有观点指出 即使利率降至4.99%以下 仍有许多人无法获得贷款资格 因此需要更多措施来真正激活市场 [11]