政策指令 - 前总统特朗普指示房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款债券 旨在将抵押贷款利率推低至6%以下 并降低月供[1] - 该指令旨在影响抵押贷款利差 即10年期国债收益率与30年期抵押贷款利率之间的差值[2] 市场机制与影响 - 抵押贷款利差水平由多种因素决定 包括个人信用状况、当前经济环境、市场波动性以及对抵押贷款支持证券的需求 购买债券旨在影响最后一个因素[3] - 多数住房专家认为 额外的抵押贷款债券购买可能有助于降低抵押贷款利率 但潜在降息幅度尚不明确[4] - 自2024年底以来 房利美和房地美已向其投资组合中增加了超过500亿美元的抵押贷款债券 这有助于压缩利差并降低抵押贷款利率[8] - 去年 抵押贷款利率从6%以上的高位降至目前略低于6.2%的水平 利差也从4月份高达2.65个百分点收窄至目前略低于2个百分点[8][9] 行业供需结构 - 房利美和房地美在抵押贷款支持证券市场中是相对较小的持有者 截至11月 两者合计持有2470亿美元[7] - 银行、外国投资者和美联储是规模约9万亿美元市场中更大的参与者[7] - 美国住房供应短缺估计在150万至550万套之间 摩根大通在10月份估计短缺量为280万套 解决这一短缺水平可能需要十年时间[6] 政策效果评估 - 仅关注住房市场需求侧而不解决供应短缺问题的计划 可能仍会使可负担性障碍存在[4] - 行业观点认为 关注住房市场需求侧是好的 但真正需要关注供给侧才能解决可负担性问题[6]