文章核心观点 - 前总统特朗普提出一项购买2000亿美元抵押贷款支持证券的计划 旨在通过降低抵押贷款利率来缓解住房负担能力危机 但经济学家和分析师普遍认为该计划长期效果有限 因为住房市场的根本问题在于供应短缺而非仅借贷成本 [1][2][4][10] 抵押贷款支持证券购买计划详情与市场反应 - 特朗普在Truth Social上宣布 已指示其“代表”购买2000亿美元的抵押贷款支持证券 [1][5] - 该计划可能产生类似量化宽松的效果 通过增加债务市场流动性来刺激经济活动 [2] - 计划宣布后已立即影响抵押贷款利率 据Mortgage News Daily数据 30年期固定抵押贷款平均利率从6.21%降至5.99% 为约三年来的最低水平 [3] - Zelman & Associates估计 在新计划下 抵押贷款利率可能略低于6% 低于其先前对2026年6.2%的预测 [3] - Realtor.com高级经济学家Joel Berner估计 该计划可能推动抵押贷款利率下降多达50个基点 [4] 计划的有效性与局限性分析 - 计划的执行细节尚不明确 包括购买时机、机制以及“代表”具体所指均未澄清 [5] - 2000亿美元的购买规模在9万亿美元的MBS市场中影响可能有限 仅占未偿债券总价值的约2% 美联储资产负债表上持有的MBS价值约为2万亿美元 [6][7] - 分析师认为 缺乏美联储级别的规模和信誉 对抵押贷款利率的任何影响都可能是温和且短暂的 [7] - 房地美和房利美已持有数十亿美元由美国抵押贷款支持的债务 若它们增持MBS 可能有助于压低债券收益率 进而影响抵押贷款利率 [8] - Pantheon Macroeconomics高级经济学家Oliver Allen认为 该政策本身作用非常有限 [9] 住房市场的根本问题：供应短缺 - 尽管借贷成本是近年购房者的障碍 但真正的问题是供应短缺 美国住房短缺估计达500万套 相当于当前供应的3.7% [10] - 如果利率下降而住房库存未增加 可能会加剧市场竞争并推高房价 从而恶化负担能力 [11] - 长期真正的影响在于供应侧 需求刺激可能在短期内提振销售活动并稳定价格 但并非长期解决方案 [11] - 即使边际上降低抵押贷款利率 高昂的房价仍将导致负担能力非常紧张 [12] 政策背景与政治动机 - 结合特朗普禁止大型投资者购买独栋住宅的禁令 MBS计划表明政府敏锐意识到负担能力是许多美国人面临的问题 并可能成为中期选举的政治负担 [13] - 住房一直是特朗普第二任期的关键焦点 随着竞选季节临近 其降低住房成本的热情似乎有所增加 [13] - 政府正在尝试多种举措 包括推出50年期抵押贷款和禁止大投资者购房 试图竭尽全力解决问题 [14]