政策核心内容 - 美国总统特朗普指示房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券 旨在降低抵押贷款利率和月供 使住房拥有成本更可负担 [1][13][14] - 该策略的核心机制是通过增加对抵押贷款支持证券的需求 来收窄抵押贷款利差 即10年期国债收益率与30年期抵押贷款利率之间的差距 [2][3] - 在典型条件下 抵押贷款利率通常比国债收益率高出约1.8个百分点 但近期利差因市场波动、经济状况等因素而持续高于正常水平 [3] 市场现状与政策背景 - 美国面临严重的住房供应短缺 估计缺口在150万至550万套之间 摩根大通估计短缺为280万套 这一缺口可能需要十年才能弥补 [5][6] - 房利美和房地美在规模约9万亿美元的抵押贷款支持证券市场中占比相对较小 截至11月 两家机构共持有2470亿美元的抵押贷款债券 远少于银行、外国投资者或美联储 [7] - 自2024年底以来 两家机构已增持了超过500亿美元的抵押贷款债券 这一转变已帮助压缩了利差并降低了抵押贷款利率 [7] 近期市场影响与效果 - 市场对特朗普的声明反应迅速 在声明发布后的周五 平均30年期抵押贷款利率下降了22个基点 从6.21%降至5.99% [8] - 过去一年中 抵押贷款利率已从6%以上的高位区间降至略低于6.2% 同期 抵押贷款利差从4月份的约2.65个百分点收窄至略低于2个百分点 [8] - 有分析师认为 该政策实际上正在对现房销售的可负担性产生影响 [8] 与历史政策的比较及潜在影响 - 一些分析师看到了与金融危机后美联储行动相似之处 政策目标可能是使利差接近2012年的水平 当时美联储的大规模购买将抵押贷款债券收益率推至仅比国债高出0.55个百分点 而周四抵押贷款债券收益率比国债高出约1.1个百分点 [9] - 分析师指出 如果市场利差从此处收紧50-70个基点 将使主要抵押贷款利率降至5.00%中段范围 这足以显著刺激再融资和购房活动 [10] - 如果抵押贷款利率大幅下降而住房供应仍然受限 增加的需求可能会推高房价 [11] 专家观点与潜在局限性 - 住房专家普遍认为此举可能有助于降低利率 但警告其本身无法解决可负担性挑战 关键在于需要同时关注住房市场的供应侧 [5] - 有经济学家指出 过去美联储类似行动能降低利率 是因为市场认为其购买规模庞大、持续且可预测 若缺乏同等的规模和可信度 对抵押贷款利率的任何影响都可能是温和且短暂的 [12]