公司运营与销售情况 - 截至当前销售周期，下一学年的床位预订率为64%，低于去年同期的67% [4][7] - 公司重申其入住率目标为93%至96%，租金增长目标为2%至3% [4][7] - 直接销售占已售床位总数的8%，与去年水平一致，公司在部分弱势市场的销售表现优于去年 [2] - 公司预计未来几个月，随着大学确定学生人数，提名协议下的床位需求将回升 [1] 市场需求与行业动态 - 大学在周期初期态度谨慎，部分机构延迟或暂停了提名协议的续签和确认，当前提名率为56% [1] - 大学犹豫的原因包括财务压力，以及在UCAS申请窗口关闭前不愿承担房间空置的风险 [1] - 管理层强调即将在1月底发布的UCAS申请数据，基于人口增长和10月截止日期数据显示申请量增长7%，预计趋势积极 [3] - 高要求和中等要求的大学正“积极招收更多英国本土学生”，预计这将增加公司所在市场的学生数量 [3] 资本配置与公司战略 - 公司启动了高达1亿英镑的股票回购计划，预计在3至6个月内完成 [7][10][23] - 重申修订后的资本配置框架，目标是在2026年成为净卖家，处置资产价值3亿至4亿英镑 [7][9][12] - 处置资产的途径包括：探索向合资企业出售资产、准备在未来几周内将资产组合推向市场、与买家就潜在单一资产销售进行接洽 [12][21] - 已推迟布里斯托尔的Freestone Island项目，并决定不再推进已获规划许可的TP Paddington项目 [7][11] - 过剩资本将分配给大学合作伙伴关系和股票回购 [9] 财务与估值状况 - 第四季度估值显示租金增长低于预期，收益率出现“轻微软化” [6][15] - USAF基金：季度估值下降0.6%（全年增长0.8%），收益率上升4个基点 [6][22] - LSAV基金：季度估值下降1.3%（全年增长0.6%），收益率压缩16个基点 [6][22] - 伦敦市场的估值变动被描述为受情绪驱动，源于对2025-2026学年入住率预期略有减弱，但伦敦仍是公司最强的运营市场之一 [6][16] - 管理层预计集团物业收益率将与USAF投资组合的增幅基本一致 [15] - 关于杠杆率，管理层未提供明年估值指引，但预计净债务将“基本保持稳定” [7][14] 大学合作与协议 - 公司与超过60所大学合作 [17] - 约有十几所大学（约占按单年或到期长期协议续约床位的12%）已修改或推迟确认床位数量 [17] - 与大学的谈判涉及数量和价格，多年期协议的年租金上涨机制“相当程序化”，支持约3%至4%的租金增长 [18] - 对于单年协议，谈判更具商业性，但未看到大学要求大幅降价的压力 [18] - 注意到在租期长度方面存在一些压力，因大学更关注英国本科生，部分新合同在某些强势市场从51周租期改为44周，但这仅影响相对较小比例的增量床位 [19] 市场供应与融资环境 - 预计2026年的市场供应水平与2025年相似，但2027年起校外项目的可行性降低，交付量将开始减少 [20] - 公司自身的中期项目管道集中在通过与大学的关系解锁的校内合作开发项目 [20] - 融资条件方面，公司活跃于与大学合作相关的私人信贷市场，描述贷款机构对学生公寓的胃口“非常健康” [20] - 贷款机构行为未发生变化，利差在过去3至6个月内保持稳定，从12个月视角看利差收紧了约25个基点 [20] 未来指引与沟通 - 公司将在2月下旬和4月初提供进一步更新，并表示将比去年“更积极主动”地提供指引范围 [8] - 详细的2026年收益指引（包括Empiric的影响）将在2月的初步业绩报告中提供 [23] - 11月资本市场活动中讨论的收益指引假设2026年成本与2025年持平，并包含了本次声明中提到的总部人员成本节约 [23]