房屋净值贷款利率动态 - 房屋净值信贷额度平均利率降至7.25%，较上月下降19个基点，创下一年多以来新低 [1][2] - 房屋净值贷款平均利率为7.56%，较上月下降3个基点 [1][2] - 上述利率数据基于申请人信用评分不低于780且综合贷款价值比低于70% [2] 房屋净值市场背景 - 截至2025年第二季度末，房主拥有的房屋净值总额接近36万亿美元，创历史新高 [3] - 由于当前一级抵押贷款利率维持在6%左右的较低区间，房主不愿放弃原有低息贷款，因此出售房产或进行再融资的意愿较低 [3] - 在此背景下，通过HELOC或房屋净值贷款来获取部分净值成为更优选择 [3] 贷款利率决定机制 - 房屋净值贷款利率的计算方式不同于一级抵押贷款，其基于指数利率加上一个利差 [5] - 常用指数是基准利率，在美联储2025年12月10日最后一次降息后为6.75%，若银行加0.75%的利差，则HELOC可变利率为7.50% [5] - 房屋净值贷款作为固定利率产品，其利差可能不同 [5] - 银行在定价第二抵押贷款产品时具有灵活性，利率取决于信用评分、债务水平和信贷额度与房屋价值的比率 [6] 市场趋势与银行定价 - 随着美联储在2025年进行三次降息，基准利率已降至6.75%，促使房屋净值贷款机构重新定价其产品 [7] - 例如，FourLeaf Credit Union目前提供高达50万美元信贷额度、前12个月年利率为5.99%的HELOC产品，之后转为可变利率 [7] - 银行不仅会降低可调整利率，也会降低其 introductory rate，以跟随美联储的低利率政策 [8] 产品选择与比较 - 选择贷款机构时，需同时关注 introductory rate 和后续可变利率，并比较费用、还款期限和最低提取金额 [8] - 房屋净值贷款可能更容易选择，因为其固定利率在整个还款期内保持不变，且一次性获得整笔款项，无需考虑最低提取额 [9] - 目前HELOC利率范围差异很大，从6%到18%不等，具体取决于借款人的信用状况和比价努力程度，全国平均为7.25% [11] 当前市场时机与用途 - 2025年大部分时间利率都在下降，且今年可能继续走低，因此当前是获取第二抵押贷款的好时机 [12] - 通过HELOC或房屋净值贷款获得的资金可用于房屋改造、维修和升级等用途 [12] 贷款成本示例 - 以7.50%的利率从HELOC中提取5万美元，在10年的提取期内，每月还款额约为313美元 [13] - 需注意HELOC利率通常是可变的，且在后续20年还款期内利率和还款额可能上升，整个贷款期限实质上可达30年 [13] - HELOC更适合在更短的时间内借款并偿还余额 [13]