核心观点 - 美国银行首席执行官Brian Moynihan认为 当前美国住房市场低迷的主要拖累因素并非“利率锁定”效应 而是大量潜在买家无力购房 其核心观点是市场面临普遍的住房短缺 而供应受限是根本问题 仅靠利率小幅下降无法解决 [1][2][3] 对当前住房市场困境的分析 - 市场普遍将住房低迷归咎于抵押贷款利率高企导致的“利率锁定”效应 即现有房主不愿放弃约3%的低利率抵押贷款而出售房屋 [1] - 美国银行首席执行官指出 美国约有1.3亿户家庭 其中一半没有抵押贷款 因此“锁定”问题甚至不相关 这些家庭要么租房 要么已还清贷款 对他们而言 根本不存在低利率“金手铐”的束缚 [2] - 当前市场的真正拖累是大量人群无力承担购房成本 而非房主不愿出售 住房市场对许多人而言变得难以进入 [1][2] 对根本原因与解决方案的阐述 - 住房市场存在普遍的短缺问题 多年来住房建设许可难以获得 导致供应不足 [3] - 解决问题的关键在于增加供应并完成建设许可审批 仅将抵押贷款利率移动50个基点不会带来巨大改变 [3] - 即使利率下降 那些拥有3%左右超低抵押贷款利率的房主也不太可能迅速改变现状 [3] 对宏观经济与市场前景的评论 - 不应期待极低利率环境回归 一个需要那种低利率结构的经济体意味着增长停滞、不成功 并且可能是在抵消经济衰退 [3] - 住房市场不能依赖美联储的“奇迹”来拯救 而房屋建筑商仍受制于繁文缛节 [3] 对租赁市场与投资机会的提示 - 在购房市场承压的背景下 租赁市场重新成为焦点 但不仅仅是作为居住场所 [3] - 由于租赁住房需求依然强劲且供应滞后 一些人正在转变思路 从住房紧张中赚取收入而非被其压垮 [3] - 一种方式是通过投资于租户正在支付的项目（即租赁房产）来获得收益 [3]