当前抵押贷款利率水平 - 截至本周，房地美数据显示全国平均30年期固定抵押贷款利率为6.16%，较上周上升1个基点；15年期固定利率为5.46%，上升2个基点 [1] - 根据Zillow最新数据，当前各类抵押贷款利率如下：30年期固定为6.05%，20年期固定为5.98%，15年期固定为5.48%，5/1 ARM为6.32%，7/1 ARM为6.53% [5] - 根据Zillow最新数据，当前再融资利率如下：30年期固定为6.12%，20年期固定为5.94%，15年期固定为5.60%，5/1 ARM为6.32%，7/1 ARM为6.45% [5] 抵押贷款利率动态与预测 - 自10月下旬以来，抵押贷款利率一直在较2025年低点11个基点的范围内波动 [1] - 自5月底以来，抵押贷款利率普遍下降，且仍低于一年前同期水平 [13] - 尽管12月联邦基金利率最近一次下调，但抵押贷款利率自10月中旬以来持续在区间内徘徊，几乎没有变动 [13] - 根据MBA 12月预测，预计30年期抵押贷款利率在2026年将维持在6.4%左右 [16] - 房地美预测30年期利率在明年全年将保持在6%以上，但在2026年第四季度将下降至5.9% [16] - 抵押贷款利率在2027年可能变化不大，MBA预测30年期固定利率在2027年大部分时间为6.3%，到2027年第四季度平均升至6.4% [17] - 房地美预测2027年全年平均利率接近5.9% [17] 潜在政策影响 - 特朗普总统推动政府抵押贷款机构房利美和房地美购买2000亿美元抵押贷款债券，这可能是刺激抵押贷款利率最终跌破6%所需的动力 [1] 抵押贷款产品结构 - 固定利率抵押贷款在整个贷款期限内锁定利率，例如30年期6%的利率将在整个30年期限内保持不变，除非进行再融资或出售房产 [7] - 可调整利率抵押贷款在预定期限内锁定利率，然后定期调整，例如7/1 ARM前7年为6%的初始利率，之后23年每年调整一次，利率升降取决于经济和住房市场等因素 [8] - 在抵押贷款期限初期，大部分月供用于支付利息，随着时间推移，支付利息的部分越来越少，偿还本金的部分越来越多 [9] 抵押贷款期限选择 - 30年期固定利率抵押贷款适合希望月供较低且偏好利率可预测性的借款人，但利率会高于较短期限，且长期支付的总利息显著更多 [10] - 15年期固定利率抵押贷款适合希望快速还清贷款并节省利息的借款人，其利率更低且还款期缩短一半，但需要确保能够负担更高的月供 [11] - 可调整利率抵押贷款通常适合计划在初始利率期结束前出售房产的借款人，其初始利率通常低于固定利率，但近期5/1和7/1 ARM利率与30年期固定利率相似甚至更高 [12]