核心观点 - 花旗基于香港2025年楼价超预期上涨，显著上调了对未来几年香港楼价的增长预测，并认为市场将进入一个多年的上升周期，主要驱动因素包括供应紧张、需求复苏以及资本市场的财富效应 [1] 楼价预测与市场周期 - 花旗将2026年香港楼价升幅预测从去年10月的3%上调至8% [1] - 预计2027年香港楼价将进一步加速上升 [1] - 香港2023-2025年累计楼价增长预计将达到20%，其中仅2025年就增长6% [1] - 恒生指数走势往往领先楼价约3个月，资本市场财富效应对楼市有影响 [1] 供应基本面 - 香港新土地供应量处于14年来的最低水平，且低于销售量 [1] - 一年内可用供应量减少了1万个单位 [1] - 预计从2026年起，新盘销售量将转为净增长，这是自2019年以来首次 [1] - 预计2026年新盘销售量为2.1万个单位 [1] - 未来2-3年竣工量将有所下降，2026年预计为2万套 [1] 需求与租赁市场 - 花旗预计2026年香港非本地学生签证获批量将增加1万份/年，达到9万份 [1] - 预计人才流入量将达到16万人，而2023/2024年为每年18万人 [1] - 人才及学生流入将带动香港租赁市场回升及未来需求 [1] - 预计香港住宅毛租金收益率将达到3.5%，70平方米以下的房屋将实现盈亏平衡 [1]