核心观点 - EfTEN房地产基金在2025年（剔除投资性房地产重估影响后）实现了史上最强的经营业绩 公司租金收入增长 利息支出下降 推动自由现金流创纪录 并支持大幅提高股息支付 [1][2][3] 财务业绩 - 2025年合并租金收入达3203.6万欧元 较2024年的3107.9万欧元增长3.1% [4] - 2025年EBITDA达2680.5万欧元 较2024年的2645.4万欧元增长1.3% [4] - 调整后现金流（EBITDA减利息及贷款本金偿还）达1310万欧元 同比增长18% [8] - 2025年12月单月租金收入为295.6万欧元 环比11月增加25.3万欧元 主要受购物中心基于营业额的租金推动 [9] - 2025年12月单月EBITDA为235.5万欧元 环比增加7.9万欧元 [9] 现金流与股息 - 创纪录的自由现金流使得公司可分配每股0.91欧元的毛股息 较上年增长17% [3] - 子公司持有的现金及再融资机会使管理层可提议支付每股1.2欧元的净股息 较上年增长8.1% [3][8] - 计划用于支付股息的银行贷款再融资比例低于上年 [3] 投资组合与资本支出 - 2025年公司向房地产项目投资1130万欧元 其中650万欧元用于养老院 250万欧元用于Paemurru物流中心 56.7万欧元用于塔林Pärnu mnt 102号办公场所改造 剩余170万欧元用于现有投资性房地产 [6] - 投资组合整体空置率保持在低位 [1] - 截至2025年底 合并空置率为3.2%（2024年底为2.6%） 其中办公板块空置率最高达14.4% 物流板块为1.4% 零售板块为0.4% [7] 债务与利息 - 得益于欧元银行同业拆借利率下降 公司利息支出减少 [2] - 截至2025年底 银行贷款加权平均利率为3.99% 较一年前下降0.9个百分点 [2][5] - 2025年合并EBITDA是利息支出的4.0倍（2024年为3.0倍） [5] - 2025年投资组合的偿债备付率为2.01（2024年为1.7） [5] 资产价值与净资产 - 2025年12月 独立估值机构Colliers International进行的定期估值使房地产投资组合公允价值下降400.5万欧元（1%） 主要与DSV爱沙尼亚物流中心有关 因其主力租户预计在2026年第四季度退租 未来可能需要重建仓库 [10] - 截至2025年12月31日 每股净资产值为20.3217欧元 EPRA NRV为21.2676欧元 [11] - 12月期间 因投资性房地产非货币重估损失及确认与计划股息分配相关的递延所得税费用 每股净资产值和EPRA净资产值分别下降1.9%和1.6% [11] - 若剔除上述特殊影响 12月每股净资产值本应增长0.8% [12]