核心观点 - 花旗大幅上调对香港住宅楼价的预测，将2026年涨幅预测从3%上调至8%，并预期2027年进一步加速，进入多年上升周期 [1] - 行业对香港地产股2026年的复苏持更积极看法，并调整了行业偏好排序，目前最看好住宅和奢侈品零售板块 [2] - 香港地产开发商预计在2026年上半年表现领先，并推荐了新鸿基地产、信和置业及恒基地产三只股票 [3] 香港住宅市场前景与预测 - 2025年香港住宅楼价实际涨幅达4.7%，其中11月涨1.2%、12月涨0.8%，2026年初至今已累计上涨1% [1] - 将2026年香港住宅楼价涨幅预测由原来上升3%大幅上调至上升8% [1] - 预期2027年楼价将进一步加速，进入多年上升周期 [1] 住宅市场基本面支撑因素 - 新的土地供应创14年新低，且低于销售量 [1] - 可售供应在一年内减少1万套，截至2025年9月下降10% [1] - 市场自2026年起转为净吸纳量，为自2019年以来首次 [1] - 预期2026年新盘销售21,000套，而未来2–3年竣工量下降，2026年仅20,000套 [1] - 非本地学生签证每年增加1万人，至2026年达9万人 [1] - 人才流入16万人，支撑租赁及未来需求 [1] - 2023至2025年租金累计上升20%，其中2025年单年上涨6%，平均租金回报率达3.5% [1] - 资本市场财富效应：恒指通常领先房价约三个月，过去10年相关性达79% [1] 对香港地产股的积极看法与支持因素 - 继2025年触底后，对2026年进一步复苏持更积极看法 [2] - 楼价上行周期将改善新盘销售利润率，并扩大净资产值上行空间 [2] - 新盘销售量创六年新高并仍持续增长 [2] - 上市房企状态更精简：负债、资本开支及融资成本降低 [2] - 积极的资本循环有助于现金流增长并维持稳定股息，同时仍具备杠杆空间以支持新投资 [2] - 投资意愿回升 [2] - 利率环境有利：预计2026年香港HIBOR下调30个基点、美国下调75个基点、中国内地下调10个基点 [2] - 上市公司主席及CEO职位交接顺利 [2] 行业板块偏好与市场时机 - 在2025年第四季度看好奢侈品零售物业后，现在更看好住宅板块 [2] - 第二季度传统上是楼市旺季，预期自3月起资产周转加快 [2] - 对香港地产行业偏好的最新排序为：住宅 = 奢侈品零售 > 中环写字楼 > 必需品零售 > 近郊写字楼 [2] 开发商前景与股票推荐 - 预期香港地产开发商在2026年上半年可领先大市 [3] - 主要受益于利润率、盈利及净资产值上行，目前营业利润率约5–9% [3] - 新盘成交量创6年新高 [3] - 估算房价每上升1%，平均可推动净资产值约0.5%/盈利约1.5% [3] - 净资产值折让有收窄空间，目前为52%，而过往房价上升周期平均约40% [3] - 推荐新鸿基地产(00016)、信和置业(00083)及恒基地产(00012) [3]