核心观点 - 美国房主普遍感受到抵押贷款“锁定效应” 选择维持现有低利率房贷而非置换房产 导致市场流动性降低和库存增长受限 该现象在昂贵的沿海市场尤为显著 [1] 市场整体状况分析 - 典型美国抵押贷款持有人每月支付约1300美元本金和利息 但若现在购房 月供将增加超过73%或1000美元 [2] - 全美80.3%的现有抵押贷款利率低于6% 其中近三分之一（32.1%）的利率锁定在3%至4% [2] 受锁定效应影响严重的具体市场 - 加州圣何塞：被列为“锁定”最严重的主要都市区 购房者需年收入408,557美元才能负担典型住宅 为全美最高 卖家若出售并购买类似房产 月供预计跳涨约180% 从2,604美元增至7,281美元 [3][4] - 洛杉矶：受影响程度紧随其后 典型卖家月供将增加约176% 从2,096美元升至5,792美元 [4] - 缅因州波特兰：现有与新增抵押贷款支付额差距第三大 超过154% 从1,297美元增至3,305美元 市场需求旺盛且供应有限 推动房价中位数从2019年的约325,000美元升至今年早些时候的550,000美元 [6] 市场参与者的行为与策略 - 南加州许多房主因低抵押贷款利率而选择不搬家 除非能全款购房或申请小额贷款 否则搬家对大部分人不具财务意义 [5] - 面临 affordability 压力的买家可能需要调整预期 考虑不同房产类型或在初始目标区域外寻找可行选择 例如波特兰的公寓价格已出现大幅向下调整 [7] - 波特兰的卖家可从火热市场中受益 [6]