当前美国住房市场状况 - 市场显现出更加平衡的迹象 相较于去年同期[1] - 活跃挂牌房源总量增加 自2024年12月以来增长了12.1%[2] - 全国房价下调比例平均为12.9% 其中南部地区降价最多 东北部最少[3] - 房屋在市场中位停留时间延长至73天 比去年同期多4天 比去年11月多9天[4] - 41%的建筑商在11月降低了房价 这是疫情后的创纪录高点[10] 抵押贷款利率与融资环境 - 30年期固定抵押贷款平均利率目前为6.16% 近期在6%低区间徘徊 2025年最高利率为7.04%[5] - 抵押贷款利率与10年期国债收益率关联更紧密 而非联邦基金利率[6] - 超过一半（56%）的房贷借款人仅从一家贷款机构获得预批准 这削弱了其议价能力[7] - 货比三家的首次购房者中 有45%获得了更优惠的利率[7] - 支付更高的首付款有助于获得更优的抵押贷款利率[7] 新房建设与库存前景 - 新房建设持续面临挑战 建筑商对关税影响和材料成本上升保持谨慎[8] - 全美住宅建筑商协会首席经济学家预测 劳动力市场疲软和消费者财务压力将导致建筑市场销售疲软[8] - 全美住宅建筑商协会预测 在2025年独栋住宅开工量下降后 2026年将略有增长[9] - Zillow则预测 由于已建成和在建新房库存量大 2026年将是自2019年以来独栋住宅建设最慢的一年[9] 购房者财务资格考量 - 申请最常见的传统抵押贷款通常需要FICO信用评分达到620或更高[14] - FHA贷款允许最低580分的信用评分 首付3.5%[15] - 2024年第二季度新抵押贷款的中位信用评分为772分[16] - 贷款机构主要使用债务收入比评估信用 房利美通常要求DTI不超过借款人稳定月收入的36% 特殊情况可允许至50%[17] - 根据Realtor.com数据 2024年第四季度首付中位数为14.4%[21] - 针对首次购房者的传统贷款最低首付要求为3% 理想首付为20%以避免私人抵押贷款保险[20] 市场参与主体行为 - 首次购房者比重复购房者更可能联系至少三家贷款机构和三位房地产经纪人[22] - 建筑商通过提供激励措施和降价来刺激销售活动[10]