市场供需与结构变化 - 2025年北京办公楼市场中续租成交逐渐占据主导地位，租户议价能力不断提高 [1] - 市场需求的理性化与供过于求的结构性常态化正在重构供需关系及定价逻辑 [1] - 为避免装修及复原等一次性支出，多数企业选择在同一楼宇内续租或缩租 [1] - 续租交易占据2025年第四季度成交的主导地位 [1] - 在非续租类交易中，医美、体检等细分领域以及人工智能应用企业正逐步显现为新兴的增量需求来源 [1] 市场表现与空置率 - 截至2025年底，北京甲级办公楼整体空置率环比下降0.3个百分点至15.2%，市场出现微幅改善迹象 [1] - 空置率变化主要得益于核心子市场部分项目的集中租赁成交 [1] - 全市净吸纳量达21790平方米，较上季度略有下滑 [1] - CBD和望京区域去化表现相对较好，主要受惠于业主大幅下调租金以吸引租户 [1] 租金走势与定价 - 2025年第四季度，北京甲级办公楼平均月租金为每平方米210元，环比下跌5.6%，同比下滑16.3% [2] - 租金调整持续深化，市场定价透明度进一步提升 [2] - 当前租户议价能力达到历史高位，业主初始报价更加贴近实际可达成水平 [2] - 展望未来12个月，全市租金下行速度有望放缓，预计2026年全年平均租金降幅将收窄至6.6% [2] - 随着新增供应陆续入市，租金仍将面临一定压力 [2] 业主策略与未来供应 - 业主方更倾向于优先保障出租率而非维持租金水平 [1] - 越来越多业主提供租约重组方案以留住现有租户 [1] - 2025年第四季度无大规模新增供应入市 [1] - 鉴于2026年预计将有约70万平方米的新项目集中交付，当前的去化阶段对业主稳定未来出租率至关重要 [1] - 市场仍将维持租户主导格局，对业主而言，保出租率将继续优先于追求租金增长 [2]