文章核心观点 - 2025年12月土地市场呈现周期性回暖，成交规模环比大幅增长，但同比仍下降，供应端持续践行“控增量”政策，市场热度整体回落但核心城市优质地块竞争激烈 [1] - 政策导向明确，未来土地市场供给侧将持续优化，推动“好房子”建设和现房销售，行业将进入控增量、去库存、优供给的新阶段 [6] 供求 - 土地供应规模大幅收缩：截至12月25日，当月土地供应建筑面积6674万平方米，环比下降77%，同比下降约26%，显示各地“控增量”政策持续发力 [1][2] - 一线城市供应稀缺且质优：一线城市仅上海、广州有宅地挂牌，上海浦东新区宅地出让底价达25.6亿元，起拍楼板价3.8万元/平方米，闵行区低密宅地起拍楼板价3.3万元/平方米 [2] - 二线城市武汉供应金额领先：武汉本月出让地块底价达246.9亿元，其中武昌滨江三宗稀缺宅地合计底价129亿元，最终由武汉城建与瑞安联合体以底价竞得，最高成交楼板价达1.8万元/平方米 [4] - 三线城市聚焦低密优质地块：如义乌双江湖地块，出让底价11.53亿元，起拍楼板价7731元/平方米，规划定位为世界级科创湖区 [5][6] 成交 - 成交规模环比激增，同比降幅收窄：截至12月25日，全国经营性土地成交建筑面积2.7亿平方米，环比上升190%，同比下降7%；成交金额6341亿元，环比上升153%，同比下降15% [1][7] - 高能级城市成交占比下降拉低均价：受此影响，本月全国平均楼板价为2365元/平方米，环比下降13% [7] - 重点城市成交活跃度提升：成交金额超50亿元的城市有23座，较上周增加10座；成交建面超100万平方米的城市有29座，较上周增加20座 [7] 市场热度 - 整体溢价率低位回落：12月平均溢价率为2.1%，如期回落 [10] - 核心城市优质地块热度不减：深圳、广州、南京等地仍有宅地以15%以上高溢价成交，其中南京河西中宅地以4.5万元/平方米的楼板价刷新城市地价纪录 [10][12] - 流拍率维持在近年低位：12月土地流拍率为8%，流拍或撤牌地块多位于远郊或面临周边竞争激烈、利润空间有限等问题 [14] 重点地块分析 - 总价榜单：北京地块居首，深圳地块溢价最高 - 北京海淀区上地板块宅地以84.56亿元总价成交，溢价0.4%，楼板价3.75万元/平方米 [16] - 深圳南山区宅地经过95轮线下竞价，由中国海外以32亿元总价、42%溢价率竞得，楼板价达7.7万元/平方米 [17] - 广州海珠区宅地由保利发展以35亿元总价、27.27%溢价率竞得，楼板价2.4万元/平方米 [17] - 单价榜单：深圳、南京、北京领跑 - 深圳南山宅地以77360元/平方米的楼板价位列单价榜首 [20] - 南京河西中宅地以45325元/平方米的楼板价刷新城市纪录 [12][20] - 北京二环内天坛北宅地名义楼板价8.1万元/平方米，其住宅部分实际楼板价达11.6万元/平方米 [18] 政策与行业展望 - 政策方向明确：中央及住建部工作会议定调2026年市场方向，将因城施策控增量、去库存、优供给，并盘活存量用地用于保障性住房等 [6] - 供给侧结构性优化：预计将优化新增宅地供应规模和时序，推动“好房子”建设，并从供给侧源头推进现房销售制度 [6] - 现房销售或成趋势：2026年可能出现更多要求现房销售的高品质宅地，尤其在土地整备成本高、对城市发展影响大的优质城市更新项目中 [6]