核心观点 - 美国住房市场的可负担性问题已从周期性转变为长期结构性难题 重返2019年疫情前的可负担水平可能性极低 需要利率、收入或房价发生极端变化[1][2] - 行业专家认为 解决可负担性危机需要多管齐下的结构性改革 而非仅仅调整单一变量 增加供应和开发可负担的出售型住房是关键[8][14][15] 市场现状与挑战 - 当前抵押贷款月供占家庭收入中位数的比例超过30% 而被定义为“可负担”的比例约为21%[5] - 中位数收入未能跟上租金和房价的飙升 中低收入乃至中高收入群体难以参与资产增值 这损害了家庭组建、就业创造和社区发展[6][7][15] - 若抵押利率维持在6.5%左右 且工资和价格以2025年的速度增长 市场可负担性恢复到疫情前水平可能推迟至2047年[13] 恢复可负担性所需的极端条件 - 根据Realtor.com报告 要使市场再次感觉可负担 需要满足以下任一极端条件：抵押贷款利率降至约2.65% 或家庭收入中位数增长约56% 或房价下降约35%[5] - 专家认为利率不太可能降至3%或接近该水平 同时大幅降息可能预示着经济不健康并引发通胀 导致收入无法跟上[6][11] 政策建议与行业措施 - 增加供应是应对危机最重要的事项之一 需要激励和补贴开发商建造可负担的出售型住房产品[8] - 近期提出的两项主要联邦住房政策受到行业乐观看待：一是指导房利美和房地美购买高达2000亿美元的抵押贷款债券 二是提议限制大型机构投资者购买独栋住宅[12] - 行业呼吁政策制定者和房地产领域聚焦于重新调整住房成本结构 制定新方案以促进可负担的出售型住房 让居民能分享其最重要资产的价值上升潜力[14][15]