文章核心观点 - 2025年第四季度及全年，房地产投资信托基金行业表现逊于大盘，但估值处于历史常态，且存在大量以显著低于资产净值的价格交易的标的，这为并购活动创造了条件，使得该行业在2026年有望跑赢估值过高的整体市场 [1][36][48][54] REIT整体市场表现 - 2025年12月，REITs总回报率为-1.48%，表现逊于道琼斯工业平均指数(+0.92%)、标普500指数(+0.06%)和纳斯达克指数(-0.09%) [1] - 2025年全年，REITs平均总回报率为-3.57%，较2024年+3.70%的回报率低727个基点 [13] - 按市值划分，12月仅小盘REITs取得正回报(+0.51%)，中盘(-1.77%)、大盘(-2.55%)和微盘(-3.88%)均为负回报 [3] - 2025年全年，小盘REITs表现优于大盘REITs达240个基点 [3] 不同资产类型REIT表现 - 2025年12月，18个REIT资产类型中有9个取得正回报，表现最佳与最差资产类型之间的总回报率差距达13.22个百分点 [5] - 12月表现领先的资产类型是购物中心(+6.19%)和单户住宅(+5.20%)，表现最差的是基础设施(-7.02%)和办公楼(-6.79%) [5][6] - 2025年全年，表现最好的资产类型是医疗保健(+25.74%)、广告(+25.50%)和购物中心(+15.56%) [6] - 全年表现最差的资产类型包括办公楼(-22.07%)、基础设施(-20.08%)、土地(-15.77%)、数据中心(-15.09%)和单户住宅(-11.37%) [6][7] REIT估值与定价指标 - 2025年12月，整个REIT板块的平均P/FFO（基于2026年预测）从13.7倍降至13.4倍 [8] - 12月，22.2%的资产类型平均倍数扩张，72.2%收缩，5.6%保持不变 [8] - 截至12月底，数据中心(22倍)、土地(21倍)、预制房屋(17.5倍)和购物中心(16.5倍)的平均估值倍数最高，酒店(7.7倍)和办公楼(8.1倍)是仅有的平均FFO倍数为个位数的资产类型 [8][9] - 大盘REITs的2026年FFO倍数为15.9倍，小盘REITs为12.7倍，投资者为大盘REITs每美元FFO支付的价格平均比小盘REITs高出25.2% [1][33] - 市场估值与市值规模呈强正相关：微盘(8.7倍)、小盘(12.7倍)、中盘(13.8倍)、大盘(15.9倍) [34] - 资产净值折价也与市值规模相关：大盘(-11.10%)和中盘(-11.83%)REITs以较低的两位数折价交易，小盘(-25.45%)交易价格约为资产净值的3/4，微盘(-30.65%)交易价格略高于资产净值的2/3 [35] 个股表现与公司事件 - Alexander & Baldwin (ALEX) 是12月表现最好的REIT，上涨34.29%，因其于12月8日宣布将被黑石集团等以每股21.20美元的价格收购 [11] - Fermi (FRMI) 是12月表现最差的REIT，下跌51.49%，因其潜在租户取消了一项1.5亿美元的协议 [12] - Paramount Group (PGRE) 于12月19日被Rithm Capital Corp以每股6.60美元的全现金交易收购 [10] - 12月有42.04%的REITs取得正回报，全年则有38.36%的REITs实现正回报 [13] 股息收益率 - 股息收益率是REIT总回报的重要组成部分，许多REIT因股价大幅低于资产净值而提供较高收益率 [16] - 截至2025年12月31日，股息收益率最高的REITs包括Innovative Industrial Properties (16.0%)、Community Healthcare Trust (11.6%)和Gladstone Commercial Corporation (11.2%) [18] - 部分REIT支付月度股息，其中收益率较高的包括Gladstone Commercial Corporation (11.2%)、Modiv Industrial (8.1%)和Apple Hospitality REIT (8.1%) [22] 行业格局与并购活动 - 由于全年表现不佳，房地产板块在2025年底成为标普500指数中市值最小的板块 [39] - Welltower (WELL) 市值在2025年增长62.3%，从年初第4大REIT跃升为市值最大的REIT，市值达1273.9亿美元；Prologis (PLD) 以1185.8亿美元市值位列第二 [42][43] - 2025年第四季度，REIT板块(-2.1%)的总回报率落后标普500指数(+2.7%) 480个基点；全年落后幅度超过1500个基点 [36] - REIT板块整体估值处于历史常态，且许多REIT交易价格相对资产净值有大幅折价，这引发了并购活动的增加 [48][52] - 2025年已有多起REIT并购交易达成或完成，包括Alexander & Baldwin (交易价值23亿美元)、Paramount Group (57.7亿美元)、PotlatchDeltic (44.9亿美元)等 [53] - Whitestone REIT (WSR) 曾拒绝一项收购要约，未来可能收到更高报价 [54] - 鉴于大量优质REIT仍以低倍数和大幅资产净值折价交易，预计2026年将有更多REIT并购活动，该板块整体有望跑赢估值过高的标普500指数 [54]