政策核心内容 - 财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，延续居民换购住房个人所得税退税政策 [2] - 政策执行周期为2026年1月1日至2027年12月31日 [2] - 对出售自有住房后1年内重新购买住房的纳税人，退还其出售现住房已缴纳的个人所得税 [2] - 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个税 [3] - 新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退税 [3] 政策沿革与背景 - 换房退税政策首次于2022年9月30日出台，最初执行周期为2022年10月1日至2023年12月31日 [3] - 政策此前已历经一次延期，至2025年12月31日，此次为第二次续期 [3] - 政策接连延期反映了对市场持续的纾困力度 [3] - 当前二手房和新房、刚需和改善的循环出现明显不畅甚至堵塞，二手房交易总价走低导致“卖一买一”置换循环受阻 [3] 政策目标与影响 - 政策意图是通过降低交易成本来涵养税源，促进市场交易活跃度提升，带动总税收稳定 [3] - 降税有利于从交易成本角度稳定市场情绪 [3] - 取消换房个税有利于一次性降低交易成本，对门槛上（本就打算买房）的需求有释放效应 [3] - 2026年确定性的政策方向是继续降低交易成本，包括部分城市推出的购房贷款贴息政策，以降低月供成本 [4] 相关税收政策动态 - 去年12月30日，财政部、税务总局调整了个人销售住房增值税政策 [4] - 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税 [4] - 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税 [4] - 此次调整意味着不满2年住房的交易增值税率，从原有的5%降至3%，直接降低2个百分点的税负，交易成本显著下降 [4]